# Gebreken in je huurwoning: tijdelijk minder huur tot het is opgelost

Bron: https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/gebreken-huurwoning
Bijgewerkt: 2026-10-13

**Kort antwoord:** Meld een gebrek schriftelijk bij je verhuurder en bewaar het bewijs. Is een ernstig gebrek na zes weken niet opgelost, dan kun je bij de Huurcommissie een tijdelijke huurverlaging vragen die geldt tot het gebrek is hersteld. Vanaf 1 januari 2027 is een schriftelijke melding verplicht voordat je een zaak kunt starten.

De schimmel in de badkamer komt na elke schoonmaakbeurt terug. Het dak lekt bij elke regenbui. Of de verwarming doet het al weken maar half, en de verhuurder belooft steeds dat er "binnenkort iemand langskomt". Je hoeft dat niet eindeloos af te wachten. Als huurder heb je recht op een woning zonder ernstige gebreken, en als de verhuurder niets doet, kun je tijdelijk minder huur gaan betalen via de Huurcommissie.

## Wat telt als gebrek, en wie moet het oplossen?

Een gebrek is iets aan de woning waardoor je er minder plezier van hebt dan je mag verwachten. Denk aan lekkage door het dak of de gevel, een cv-ketel die de woning niet warm krijgt, ernstige vochtplekken en schimmel door optrekkend of doorslaand vocht, of een kapotte riolering.

Niet alles is voor de verhuurder. Klein onderhoud is voor jou: dingen die je zelf makkelijk en goedkoop kunt doen, zoals een kraanleertje vervangen of een verstopte afvoer doorsteken. Is een reparatie duur of kun je het niet zelf, dan betaalt de verhuurder. Schade die je zelf hebt veroorzaakt, moet je ook zelf herstellen.

Bij schimmel gaat het vaak om de vraag waar het door komt. Komt het door een lek, een slechte afvoer van vocht of een ventilatievoorziening die het niet doet, dan is het een gebrek van de woning. Ventileer je zelf weinig terwijl de woning goed in orde is, dan zal de verhuurder zeggen dat het aan jou ligt. Leg daarom vast dat je wel ventileert (roosters open, afzuiging aan) en maak foto's van de plekken waar het vocht binnenkomt.

## Zo meld je het gebrek

Meld het gebrek in een duidelijke brief of mail aan je verhuurder. Beschrijf wat er mis is, sinds wanneer en in welke ruimte, en voeg foto's toe. De Huurcommissie heeft een modelbrief die je kunt gebruiken. Mail je, zorg dan dat het adres van de verhuurder en de verzenddatum goed te zien zijn. Stuur je een brief, doe dat dan aangetekend. De Huurcommissie vraagt later om bewijs dat en wanneer je het gebrek hebt gemeld.

Een telefoontje of een praatje met de huismeester is geen goede melding. Wat je mondeling hebt gezegd, is bij een geschil lastig te bewijzen. Vanaf 1 januari 2027 is een schriftelijke melding zelfs verplicht voordat je naar de Huurcommissie kunt; dat staat in de Wet toekomstbestendige huurcommissie.

## Zes weken wachten, dan naar de Huurcommissie

Na je melding heeft de verhuurder zes weken om het gebrek te verhelpen. Is het daarna nog niet opgelost, of weigert de verhuurder, dan kun je een zaak starten bij de Huurcommissie via MijnHuurcommissie, met het formulier voor huurverlaging bij onderhoudsgebreken. De Huurcommissie geeft zelf dit voorbeeld: meld je het gebrek op 1 januari, dan kun je vanaf 13 februari een zaak starten. Als huurder betaal je € 25 leges.

De Huurcommissie onderzoekt hoe ernstig het gebrek is en deelt het in een categorie in. Categorie A zijn de zwaarste gebreken, zoals een woning die niet op de riolering is aangesloten. Een lekkend dak waardoor regenwater binnenkomt, valt in categorie B. Een verwarming die te weinig warmte geeft of ernstige vochtplekken vallen in categorie C. Krijg je gelijk, dan verlaagt de Huurcommissie je huur tijdelijk, tot het gebrek is hersteld.

## Rekenvoorbeeld

Bij een gebrek in categorie A kan de huur tijdelijk worden verlaagd tot 20% van de huurprijs, bij categorie B tot 30% en bij categorie C tot 40%. Dat zijn de maximale verlagingen. Is het gebrek minder erg, bijvoorbeeld omdat het maar in één ruimte speelt of snel te verhelpen is, dan kiest de Huurcommissie een kleinere verlaging, bijvoorbeeld tot 60%, 80% of 90% van de huur.

Stel: je kale huur is € 800. Op 10 januari meld je schriftelijk dat de cv-ketel de woning niet meer warm krijgt. De verhuurder doet niets en je start eind februari een zaak. De Huurcommissie stelt een C-gebrek vast en past de volle verlaging toe: je huur gaat tijdelijk naar 40% van € 800, dat is € 320. Start je de zaak binnen zes maanden na je melding, dan gaat de verlaging in de regel in op de eerste dag van de maand na je melding, hier 1 februari. Laat de verhuurder de ketel in mei vervangen, dan eindigt de verlaging op 1 juni. Over februari tot en met mei betaal je dan 4 × € 480 = € 1.920 minder huur.

Wacht je langer dan zes maanden na je melding met de zaak, dan kan de verlaging niet eerder ingaan dan zes maanden voor de dag waarop je de zaak start. Lang wachten kost je dus geld.

## Niet zelf de huur inhouden

Hoe vervelend het ook is: houd niet op eigen houtje een deel van de huur in. Dan heb je zelf een huurachterstand en geef je de verhuurder een stok om mee te slaan. De verlaging loopt via de Huurcommissie of de rechter.

## Welke huurders kunnen naar de Huurcommissie?

Je kunt met een gebrekenzaak naar de Huurcommissie als je een sociale huurwoning hebt, of een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024. Huur je in de vrije sector, dan kan de Huurcommissie alleen een advies geven als jij en je verhuurder daar allebei schriftelijk mee instemmen. Anders ga je naar de kantonrechter. Je kunt over hetzelfde gebrek niet tegelijk naar de Huurcommissie en de rechter.

Een lopende gebrekenzaak is ook een reden om [bezwaar te maken tegen de huurverhoging](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/bezwaar-huurverhoging). Vanaf 1 januari 2027 kunnen ook middenhuurders bezwaar maken tegen een jaarlijkse huurverhoging als de Huurcommissie al ernstige gebreken heeft vastgesteld.

## Veelgestelde vragen

**Mag ik minder huur betalen zolang het gebrek er is?**

Niet op eigen houtje. Als je zelf huur inhoudt, heb je een huurachterstand en kan de verhuurder daar werk van maken. Vraag een tijdelijke huurverlaging aan bij de Huurcommissie of de rechter; die kan terugwerken tot de eerste dag van de maand na je melding.

**Is schimmel altijd een gebrek?**

Niet altijd. Komt de schimmel door de woning, zoals lekkage, doorslaand of optrekkend vocht of een ventilatievoorziening die niet werkt, dan wel. Komt het doordat de bewoner te weinig ventileert terwijl de woning in orde is, dan meestal niet. Foto's en een vochtmeting helpen om te laten zien waar het vocht vandaan komt.

**Hoe lang heeft mijn verhuurder om een gebrek te repareren?**

Na je melding heeft de verhuurder zes weken. Is het gebrek dan niet opgelost, of weigert de verhuurder, dan kun je een zaak starten bij de Huurcommissie. Bij acuut gevaar of een groot lek mag je natuurlijk meteen aandringen op snelle actie.

## Bronnen

- [Huurcommissie: onderhoud en gebreken aan uw woning](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-sociale--en-middensector/onderhoud-gebreken-sociale-middensector-huurder/onderhoud-gebreken-woning)
- [Huurcommissie: beleidsboek gebreken, tijdelijke huurverlaging](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/gebreken/tijdelijke-huurverlaging)
- [Huurcommissie: beleidsboek gebreken](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/gebreken)
- [Volkshuisvesting Nederland: Eerste Kamer stemt in met wet voor toekomstbestendige huurcommissie](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie)
- [Burgerlijk Wetboek boek 7, titel 4: huur](https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)