# Huurverhoging na renovatie of woningverbetering: wat mag?

Bron: https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/huurverhoging-na-woningverbetering
Bijgewerkt: 2026-10-13

**Kort antwoord:** Na een woningverbetering mag de huur alleen omhoog als je met de verbetering hebt ingestemd, of als de rechter het renovatievoorstel redelijk vond. Het bedrag moet in verhouding staan tot de kosten van de verbetering; de Huurcommissie rekent dat na als een lening over de levensduur. Bij sociale huur en middenhuur mag de huur daarna niet boven de maximale huur bij de nieuwe punten uitkomen. Ben je het niet eens met het bedrag, dan heb je tot drie maanden na de oplevering om de Huurcommissie in te schakelen.

## Je verhuurder wil verbouwen en daarna meer huur

Er valt een brief op de mat: de verhuurder gaat de woningen in je straat isoleren, nieuwe kozijnen met dubbel glas plaatsen en de badkamers vernieuwen. Onderaan staat dat de huur daarna met een bedrag per maand omhoog gaat, en of je wilt tekenen. Zo'n huurverhoging is iets anders dan de jaarlijkse verhoging. Er gelden eigen regels voor, en je handtekening speelt een grote rol.

## Onderhoud is geen verbetering

De eerste vraag is of het echt een verbetering is. Onderhoud is het vervangen van iets ouds door iets vergelijkbaars, of het repareren van een gebrek. Een lekkend dak maken, rotte kozijnen vervangen door dezelfde soort, een kapotte ketel vervangen: dat hoort bij het onderhoud waar de verhuurder al huur voor krijgt. Daarvoor mag de huur niet omhoog.

Een verbetering voegt woongenot toe. Denk aan isolatie, dubbel glas waar enkel glas zat, een cv-installatie in plaats van gaskachels, mechanische ventilatie, of een duidelijk luxere keuken of badkamer. Vaak is een project een mengvorm. Dan mag alleen het deel dat een verbetering is in de huur worden doorberekend. Vervangt de verhuurder je oude keuken door een nieuwe van dezelfde soort, dan is dat grotendeels onderhoud.

## Je instemming, en de 70%-regel

De huur mag na een verbetering alleen omhoog als je vooraf hebt ingestemd met het werk. Je hebt recht op een schriftelijk en redelijk voorstel. Of het redelijk is, hangt af van wat er gebeurt, hoe lang het duurt, hoeveel de huur omhoog gaat, of je moet verhuizen en welke vergoeding je krijgt voor de overlast.

Gaat het om tien of meer woningen die bij elkaar horen, dan geldt een extra regel. Stemt minstens 70% van de huurders in, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. De verhuurder moet je dan laten weten dat die grens is gehaald. Vind je het voorstel toch onredelijk, dan kun je binnen acht weken na dat bericht de kantonrechter vragen het te beoordelen. Doe je niets, dan ben je gebonden. Haalt de verhuurder geen 70%, of gaat het om minder dan tien woningen, dan moet hij zelf naar de rechter als je niet instemt.

Teken dus niet zomaar. Lees welke huurverhoging erin staat, welke werkzaamheden en welke vergoeding. Vraag het op te splitsen in onderhoud en verbetering als dat niet gebeurd is. Bij een complex kun je samen met je buren of de huurdersvereniging betere afspraken maken voordat de 70% gehaald is.

## Hoe de Huurcommissie het bedrag narekent

De huurverhoging moet in verhouding staan tot wat de verbetering kost. De Huurcommissie rekent dat na alsof de verhuurder een lening afsluit voor de kosten. Die lening wordt afgelost over de levensduur van de verbetering, met een rente die de Huurcommissie per jaar vaststelt. Subsidies die de verhuurder krijgt, gaan eerst van de kosten af.

Voor de levensduur gebruikt de Huurcommissie vaste termijnen. Een keuken, een hr-ketel en mechanische ventilatie rekent ze in vijftien jaar af. Isolatie, dubbel glas en een nieuwe badkamer in 25 jaar. Een complete cv-installatie in dertig jaar.

Daar komt bij sociale huur en middenhuur een tweede grens bij. De huur mag na de verbetering niet hoger worden dan de maximale huur bij de punten die de woning dan heeft. Isolatie levert vaak een beter energielabel op, en dus meer punten. Hoeveel dat scheelt, lees je bij [energielabel en huurpunten](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/energielabel-huurwoning-punten).

## Een rekenvoorbeeld

Je verhuurder isoleert gevel en dak en plaatst dubbel glas. Per woning kost dat € 6.000, zonder subsidie. Hij vraagt € 45 per maand meer huur. Het werk begon in 2026, en voor werk dat toen begon rekent de Huurcommissie met 4,28% rente per jaar. Over 25 jaar afgelost komt dat uit op ongeveer € 32,60 per maand. Dat is het hoogste bedrag dat de Huurcommissie redelijk vindt. Het voorstel van € 45 is dus ruim € 12 per maand te hoog.

Dan de tweede toets. Stel dat je woning voor de verbouwing 120 punten had en door het betere label op 130 uitkomt. De maximale kale huur gaat dan in 2026 van € 774,94 naar € 843,62. Betaal je € 760 kale huur, dan kan er hoogstens het verschil met € 843,62 bij, ook als de berekening van de kosten meer oplevert.

## Als je het niet eens bent met het bedrag

Heb je ingestemd met het werk, maar vind je de huurverhoging te hoog, dan kan de Huurcommissie het bedrag beoordelen. Dat kan pas als het werk klaar is, en het verzoek moet binnen drie maanden na de oplevering binnen zijn. Bij een complex telt de laatste woning die klaar is. Ook een bedrag waar je eerder mee akkoord ging, kan de Huurcommissie nog toetsen. De verhoging gaat normaal in op de eerste dag van de maand na oplevering.

Vraag de verhuurder vooraf om de begroting en achteraf om de facturen per woning. Zonder facturen gaat de Huurcommissie uit van standaardprijzen, en die kunnen lager zijn dan wat de verhuurder opgeeft. Bewaar ook alles over de overlast tijdens het werk: foto's, data en wat er is afgesproken over een vergoeding. Waren de werkzaamheden alleen onderhoud, of ontstonden er gebreken, dan hoort dat in een andere procedure. Over de uitvoering van het werk beslist de kantonrechter, niet de Huurcommissie.

Voor de vrije sector geldt de puntengrens niet, maar ook daar moet de verhoging in redelijke verhouding staan tot de kosten. Twijfel je over je rechten bij een renovatie, dan kun je terecht bij het [huurteam of het Juridisch Loket](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/huurteam-juridisch-loket).

## Veelgestelde vragen

**Mag mijn verhuurder de huur verhogen na het plaatsen van zonnepanelen?**

Alleen als je met de plaatsing en de huurverhoging hebt ingestemd, of als de 70%-regel voor jouw complex geldt. De Huurcommissie rekent zonnepanelen die vastzitten aan de woning af over vijftien jaar. Soms brengt een verhuurder de panelen in de servicekosten in rekening; dan gelden de regels voor servicekosten.

**Moet ik meewerken aan een renovatie?**

Bij gewoon onderhoud en dringende werkzaamheden moet je de verhuurder de ruimte geven. Bij een renovatie die de woning verbetert, heb je recht op een redelijk voorstel. Stemt bij tien of meer woningen 70% in, dan moet je binnen acht weken naar de rechter als je het niet redelijk vindt; anders ben je eraan gebonden.

**Krijg ik een verhuiskostenvergoeding bij renovatie?**

Als je tijdens of na de renovatie niet in je woning kunt blijven, heb je mogelijk recht op een wettelijke verhuiskostenvergoeding. Kun je blijven wonen, dan is een vergoeding voor overlast iets wat je in het renovatievoorstel afspreekt. Vraag ernaar voordat je tekent.

## Bronnen

- [Huurcommissie: beleidsboek huurverhoging na woningverbetering, rekenmethode](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/huurverhoging-na-woningverbetering/onderzoek-en-rekenmethode-huurcommissie)
- [Huurcommissie: beleidsboek huurverhoging na woningverbetering, procedurele regels](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/huurverhoging-na-woningverbetering/procedurele-regels)
- [Het Juridisch Loket: heb ik rechten bij renovatie van mijn huurwoning?](https://www.juridischloket.nl/wonen-en-buren/huurwoning/renovatie-huurwoning/)
- [Rijksoverheid: gaat de huur omhoog na renovatie?](https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/gaat-de-huur-omhoog-na-renovatie)
- [Burgerlijk Wetboek boek 7, titel 4: huur](https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/)