# Middenhuur en de Wet betaalbare huur: wat mag je verhuurder vragen?

Bron: https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/middenhuur-wet-betaalbare-huur
Bijgewerkt: 2026-10-13

**Kort antwoord:** Sinds 1 juli 2024 geldt een maximale huur voor woningen met 144 tot en met 186 punten: de middenhuur. In 2026 loopt die van € 939,73 tot € 1.228,07. Het maximum geldt voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn ondertekend. Betaal je meer, dan kun je de huur laten toetsen of huurverlaging vragen.

Op 1 juli 2024 ging de Wet betaalbare huur in. Daarmee kreeg een flink deel van de huurwoningen die tot dan vrije sector waren een maximale huur. Dat is de middenhuur. Veel huurders weten niet dat dit voor hen geldt, en sommige verhuurders gaan er ook liever niet vanuit. Hieronder lees je wanneer je woning middenhuur is, wat de verhuurder dan hoogstens mag vragen en hoe je dat aanpakt.

## Wanneer is je woning middenhuur?

Twee dingen moeten kloppen. Je woning heeft 144 tot en met 186 punten in het puntenstelsel. En je huurcontract is op of na 1 juli 2024 ondertekend.

Die datum van ondertekenen is belangrijk. Het gaat niet om de dag dat je de sleutel kreeg. Teken je op 20 juni 2024 een contract dat op 1 augustus 2024 ingaat, dan is het geen middenhuur. Bij contracten van voor 1 juli 2024 kan volgens de Huurcommissie geen sprake zijn van middenhuur. Zo'n woning is vrije sector als ze 144 punten of meer heeft en de huur bij de start boven de toenmalige grens lag: € 879,66 per maand, prijspeil 1 juli 2024.

Heeft je woning 143 punten of minder, dan is het sociale huur. Dat geldt voor elk contract, oud of nieuw. Lees daarover meer in [liberalisatiegrens](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/liberalisatiegrens).

## Wat mag de huur zijn?

| Punten | Maximale kale huur 2026 |
| --- | --- |
| 144 | € 939,73 |
| 150 | € 980,91 |
| 160 | € 1.049,57 |
| 170 | € 1.118,23 |
| 180 | € 1.186,84 |
| 186 | € 1.228,07 |

Per punt komt er ongeveer € 6,87 bij. Het gaat om de kale huur, dus zonder servicekosten.

## Rekenvoorbeeld

Daan tekende in september 2024 een contract voor een appartement in Utrecht. Hij betaalt € 1.395 kale huur. Bij het contract zat geen puntentelling, dus hij telt zelf met de [Huurcheck](https://kloptmijnwoning.nl/huurcheck) en komt op 165 punten. Dat is middenhuur, en zijn contract is van na 1 juli 2024. Zijn maximale huur is in 2026 € 1.083,90. Het verschil met zijn huur betaalt hij elke maand te veel.

Daan woont er al langer dan zes maanden, dus de aanvangshuur laten toetsen kan niet meer. Hij stuurt zijn verhuurder een voorstel tot huurverlaging, met zijn puntentelling en foto's van de woning erbij. Hij verstuurt het aangetekend en bewaart het bewijs. De verlaagde huur kan op zijn vroegst twee volle maanden na het versturen ingaan. Reageert de verhuurder niet of zegt hij nee, dan dient Daan binnen zes weken na die ingangsdatum een verzoek in bij de Huurcommissie. Had hij er korter dan zes maanden gewoond, dan was hij direct naar de Huurcommissie gegaan om de aanvangshuur te laten toetsen. Zie [aanvangshuur laten toetsen](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/aanvangshuur-laten-toetsen) en [huurverlaging aanvragen](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/huurverlaging-aanvragen).

## Wat verhuurders vaak zeggen

"Het is vrije sector, want de huur ligt boven de grens." Bij een contract van na 1 juli 2024 klopt dat niet. De punten bepalen de klasse. Vraag om de puntentelling van de verhuurder en vergelijk die met de jouwe.

"Je hebt het contract zelf getekend." Ook dat maakt niet uit. Een huur boven het maximum mag je laten toetsen, ook als je ermee hebt ingestemd.

"Het is nieuwbouw." Voor sommige nieuwbouw geldt een tijdelijke opslag op de maximale huur. Vraag de verhuurder dan om de berekening schriftelijk, zodat je kunt zien welke opslag hij toepast en waarom.

Bewaar alle mails en brieven. Als het later bij de Huurcommissie komt, wil je kunnen laten zien wat je hebt gevraagd en wat de verhuurder heeft geantwoord.

## Puntentelling, gemeente en jaarlijkse verhoging

Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling geven. Krijg je die niet, vraag er dan schriftelijk om. Ook sinds 1 januari 2025 moeten gemeenten optreden als een verhuurder een te hoge huur vraagt. Elke gemeente heeft daarvoor een meldpunt. Een melding bij de gemeente verlaagt jouw huur niet vanzelf. Daarvoor blijft de Huurcommissie de route.

De huur in de middenhuur mag één keer per jaar omhoog. In 2026 was dat hoogstens 6,1%. De verhoging mag je huur niet boven de maximale huur bij je punten brengen. Stel dat je maximale huur € 1.120 is en je betaalt € 1.100. Een verhoging van 6% zou € 66 zijn, maar de verhuurder mag dan hoogstens € 20 erbij vragen. Check je verhoging met de [huurverhoging-check](https://kloptmijnwoning.nl/rekenhulp/huurverhoging).

## Veelgestelde vragen

**Mijn verhuurder zegt dat het een vrijesectorwoning is. Klopt dat?**

Dat hangt af van de punten en van de datum waarop je contract is ondertekend, niet van de huur. Heeft je woning 186 punten of minder en is je contract op of na 1 juli 2024 getekend, dan geldt een maximale huur. Tel het na met de Huurcheck en vraag de verhuurder om zijn puntentelling.

**Geldt de middenhuur ook voor kamers?**

Nee. Kamers zijn onzelfstandige woonruimte en hebben een eigen puntenstelsel en een eigen tabel. Middenhuur gaat alleen over zelfstandige woningen.

**Krijg ik te veel betaalde huur terug?**

Bij een toetsing van de aanvangshuur stelt de Huurcommissie de huur vast vanaf het begin van je contract. Bij een huurverlaging gaat de lagere huur in op de datum uit je voorstel. Wat je daarna te veel hebt betaald, moet de verhuurder terugbetalen of verrekenen.

## Bronnen

- [Volkshuisvesting Nederland: veelgestelde vragen Wet betaalbare huur](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/wat-betekent-de-wet-betaalbare-huur-voor-mij/info/veelgestelde-vragen)
- [Huurcommissie: Wet betaalbare huur voor huurders](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/wet--en-regelgeving/wet-betaalbare-huur/wet-betaalbare-huur-voor-huurders)
- [Volkshuisvesting Nederland: maximale huurprijsgrenzen](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/inkomensgrenzen-huurprijsgrenzen-en-huurtoeslagparameters/maximale-huurprijsgrenzen)
- [Huurcommissie: beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/waarderingsstelsel-zelfstandige-woonruimte/algemene-toelichting)
- [Huurcommissie: wettelijke wijzigingen per 1 januari 2025](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2024/12/19/wettelijke-wijzigingen-per-1-januari-2025-om-rekening-mee-te-houden)