# Puntentelling huurwoning 2026: zo tel je de punten van je woning

Bron: https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/puntentelling-huurwoning
Bijgewerkt: 2026-10-13

**Kort antwoord:** Een zelfstandige huurwoning krijgt punten voor de oppervlakte, verwarming, het energielabel, de keuken, het sanitair, de buitenruimte en de WOZ-waarde. Hoe meer punten, hoe hoger de huur mag zijn: in 2026 is dat hoogstens € 932,93 bij 143 punten en € 1.228,07 bij 186 punten. Vanaf 187 punten is er geen wettelijk maximum.

Misschien kreeg je bij je huurcontract een puntentelling van de verhuurder, of misschien heb je er nog nooit een gezien. In beide gevallen loont het om zelf te tellen. De punten bepalen namelijk hoeveel huur de verhuurder hoogstens mag vragen. Dat heet officieel het woningwaarderingsstelsel, maar iedereen zegt puntenstelsel. Hieronder lopen we de rubrieken langs en tellen we daarna één appartement helemaal uit, zodat je ziet hoe het in de praktijk werkt.

Dit stelsel geldt voor zelfstandige woonruimte: een woning met een eigen voordeur, een eigen keuken en een eigen toilet. Deel je de keuken of het toilet met andere bewoners, dan huur je een kamer. Daarvoor bestaat een ander puntenstelsel, dat we hier niet behandelen.

## Oppervlakte levert de meeste punten op

Het grootste deel van je punten komt uit de vierkante meters. Kamers, dus de woonkamer, slaapkamers, keuken en badkamer, leveren 1 punt per m² op. Overige ruimten zoals een berging of een zolder tellen voor 0,75 punt per m². Een ruimte telt als kamer vanaf 4 m², en alleen als ze minstens 1,5 meter breed is.

Meet van binnenmuur tot binnenmuur, op vloerhoogte. Waar het plafond lager is dan 1,5 meter, telt de vloer niet mee. Dat scheelt vooral op een zolder met een schuin dak. Een veelgemaakte fout is dat de gang, de hal of de ruimte bij de trap wordt meegeteld als kamer. Die horen er niet bij. Zie je in de puntentelling van je verhuurder een woonkamer die groter is dan je zelf meet, meet dan nog eens na en maak foto's met een rolmaat in beeld.

## Verwarming, keuken en sanitair

Voor verwarming krijg je 2 punten per verwarmde kamer en 1 punt per verwarmde overige ruimte, met een maximum van 4 punten voor die overige ruimten. Het gaat om verwarming die bij de woning hoort, zoals radiatoren of vloerverwarming. Een elektrisch kacheltje dat je zelf hebt gekocht telt niet.

De keuken krijgt punten voor het aanrecht: 4 punten bij een lengte van 1 tot 2 meter en 7 punten bij meer dan 2 meter. Een aanrecht korter dan 1 meter levert niets op. Daarbij komen punten voor inbouwapparatuur van de verhuurder, zoals een kookplaat, oven, afzuigkap, koelkast of vaatwasser. Die extra punten zijn nooit meer dan de punten voor het aanrecht zelf. Apparaten die je zelf hebt aangeschaft tellen niet mee, ook al staan ze er al jaren.

Bij het sanitair levert een toilet in een aparte ruimte 3 punten op en een toilet in de badkamer 2 punten. Een wastafel is 1 punt, een douche 4, een bad 6 en een bad met aparte douche 7.

## Buitenruimte, energielabel en WOZ-waarde

Heb je een eigen balkon, tuin of dakterras, dan krijg je 2 punten plus 0,35 punt per m², tot hoogstens 15 punten. Heb je helemaal geen buitenruimte, ook geen gedeelde, dan gaan er 5 punten af.

Het energielabel weegt zwaar. Een appartement met label A krijgt 37 punten, met label C 15 punten en met label G gaan er 15 punten af. Is er geen geldig label, dan telt het bouwjaar. Alle bedragen staan in [energielabel en huurpunten](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/energielabel-huurwoning-punten).

De WOZ-waarde levert punten op volgens een vaste formule: de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954, plus de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268. Bij woningen met veel punten mag de WOZ hoogstens een derde van het totaal uitmaken. Hoe dat werkt lees je in [hoe je WOZ-waarde je maximale huur bepaalt](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/woz-waarde-huurprijs).

## Een appartement helemaal uitgeteld

Neem een appartement uit 1970 met een woonkamer van 26 m², slaapkamers van 12 en 8 m², een keuken van 6 m² en een badkamer van 4 m². In de onderbouw is een eigen berging van 5 m². In alle vijf kamers hangt een radiator, de berging is niet verwarmd. Het label is C. Het aanrecht is 1,5 meter met een oven, koelkast en afzuigkap van de verhuurder. Er is een apart toilet en een badkamer met douche en wastafel. Het balkon is 6 m² en de WOZ-waarde is € 290.000.

| Rubriek | Berekening | Punten |
| --- | --- | --- |
| Kamers | 26 + 12 + 8 + 6 + 4 m² | 56 |
| Berging | 5 m² × 0,75 | 3,75 |
| Verwarming | 5 kamers × 2 | 10 |
| Energielabel | C, appartement | 15 |
| Keuken | aanrecht 4 + oven 1 + koelkast 1 + afzuigkap 0,75 | 6,75 |
| Sanitair | toilet 3 + wastafel 1 + douche 4 | 8 |
| Balkon | 2 + 6 × 0,35 = 4,1, afgerond op een kwart punt | 4 |
| WOZ-waarde | met de bedragen voor peildatum 1 januari 2025 | 34,75 |
| Totaal | 138,25, afgerond | 138 |

Met 138 punten is dit een sociale huurwoning. De maximale kale huur is in 2026 € 898,53 per maand. Betaalt de huurder € 1.050 kale huur, dan betaalt hij het verschil tussen die twee bedragen elke maand te veel. Let op het energielabel: had deze woning geen label gehad, dan telde het bouwjaar 1970 als label G. Dat is 30 punten minder en een maximale huur van € 692,59.

## Waar het vaak misgaat

Sinds 1 januari 2025 moet een verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling geven. Neem die niet zomaar over. In de praktijk zien we vooral drie fouten: kamers die te ruim zijn gemeten, apparatuur die is meegeteld terwijl die van de vorige huurder of van jou is, en een energielabel dat al verlopen was. Leg naast de telling van de verhuurder je eigen maten, foto's van keuken en badkamer, en een uitdraai van het label uit EP-Online. Dat heb je later nodig als je huurverlaging vraagt.

Onze [Huurcheck](https://kloptmijnwoning.nl/huurcheck) telt de rubrieken hierboven. Een paar dingen telt hij niet: gemeenschappelijke ruimten, parkeerplaatsen, verkoeling, bijzondere voorzieningen en de tijdelijke opslag voor nieuwbouw en monumenten. Dat zijn meestal een paar punten, maar bij een woning die net rond 143 of 186 punten zit, kan het uitmaken.

## Kom je hoger uit dan je betaalt?

Dan is er niets aan de hand. Kom je lager uit, dan zijn er twee routes. Woon je er korter dan zes maanden, dan kun je de Huurcommissie de aanvangshuur laten toetsen. Die termijn is hard: na zes maanden kan het niet meer. Woon je er langer, dan stuur je de verhuurder eerst een voorstel tot huurverlaging, aangetekend of per mail met leesbevestiging. Hoe dat gaat lees je in [aanvangshuur laten toetsen](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/aanvangshuur-laten-toetsen) en [huurverlaging aanvragen](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/huurverlaging-aanvragen).

## Veelgestelde vragen

**Telt een open keuken als aparte kamer?**

Een open keuken hoort bij de woonkamer en telt mee in de oppervlakte van de kamers. Het aanrecht en de inbouwapparatuur krijgen daarnaast apart punten in de rubriek keuken. Je telt de vierkante meters dus niet dubbel.

**Moet mijn verhuurder mij een puntentelling geven?**

Bij een huurcontract dat op of na 1 januari 2025 is gesloten, moet de verhuurder een puntentelling meegeven. Heb je die niet gekregen, vraag er dan schriftelijk om. Bij oudere contracten geldt die plicht niet, maar je kunt de punten altijd zelf tellen.

**Verandert het aantal punten elk jaar?**

De meeste punten blijven gelijk zolang er aan de woning niets verandert. Alleen de WOZ-punten bewegen mee met de nieuwe WOZ-waarde en de bedragen per punt. De huurprijstabel zelf wordt elk jaar per 1 januari geïndexeerd; in 2026 was dat 3,65%.

## Bronnen

- [Huurcommissie: beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/waarderingsstelsel-zelfstandige-woonruimte/algemene-toelichting)
- [Volkshuisvesting Nederland: maximale huurprijsgrenzen](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/onderwerpen/huren-en-wonen/inkomensgrenzen-huurprijsgrenzen-en-huurtoeslagparameters/maximale-huurprijsgrenzen)
- [Besluit huurprijzen woonruimte (puntenstelsel)](https://wetten.overheid.nl/BWBR0003237)
- [Huurcommissie: wettelijke wijzigingen per 1 januari 2025](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2024/12/19/wettelijke-wijzigingen-per-1-januari-2025-om-rekening-mee-te-houden)