# Hoe je WOZ-waarde je maximale huur bepaalt

Bron: https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/woz-waarde-huurprijs
Bijgewerkt: 2026-10-13

**Kort antwoord:** De WOZ-waarde levert punten op: de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954, plus de WOZ-waarde per vierkante meter gedeeld door € 268. Bij woningen met veel punten tellen die WOZ-punten voor hoogstens een derde van het totaal. Een lagere WOZ-waarde geeft minder punten en dus een lagere maximale huur.

Elk jaar stuurt de gemeente een WOZ-beschikking naar de eigenaar van je woning. Als huurder krijg je die meestal niet te zien, maar hij doet er wel toe. De WOZ-waarde telt namelijk mee in de puntentelling van je woning. Een hogere WOZ-waarde betekent meer punten en een hogere maximale huur. Bij kleine woningen in de grote steden komt soms een derde van alle punten uit de WOZ.

## De formule

De WOZ-punten bestaan uit twee delen die je bij elkaar optelt. Het eerste deel is de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954. Het tweede deel is de WOZ-waarde per m² gedeeld door € 268. Voor dat tweede deel deel je de WOZ-waarde door de oppervlakte van de kamers en de overige ruimten samen, dus inclusief bijvoorbeeld de berging. De uitkomst wordt afgerond op een kwart punt.

In 2026 rekent de Huurcommissie met de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2025 en met de bedragen hierboven. Die bedragen veranderen elk jaar en bewegen mee met de gemiddelde WOZ-waarde in Nederland. Is er geen WOZ-waarde, of is die lager dan € 85.806, dan wordt met € 85.806 gerekend. Reken het voor jouw woning uit met de [WOZ-punten-rekenhulp](https://kloptmijnwoning.nl/rekenhulp/woz-punten).

## Rekenvoorbeeld

Neem een appartement met 56 m² aan kamers en een berging van 5 m², samen 61 m². De WOZ-waarde is € 290.000. Met de bedragen voor peildatum 1 januari 2025 (€ 16.954 per punt en € 268 per m²) gaat het zo:

| Deel | Berekening | Uitkomst |
| --- | --- | --- |
| WOZ-waarde | 290.000 / 16.954 | 17,11 |
| WOZ per m² | 290.000 / 61 = 4.754, gedeeld door 268 | 17,74 |
| Samen | afgerond op een kwart punt | 34,75 |

Met de andere rubrieken erbij komt deze woning op 138 punten. Stel nu dat de WOZ-waarde na een bezwaar wordt verlaagd naar € 260.000. Dan worden de WOZ-punten 15,34 plus 15,90, afgerond 31,25. Dat zijn 3,5 punten minder en de woning komt uit op 135 punten. De maximale huur zakt dan van € 898,53 naar € 877,94 per maand in 2026. Dat lijkt weinig, maar het werkt elke maand door zolang die WOZ-waarde geldt.

## Waar vind je de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde van elke woning staat in het [WOZ-waardeloket](https://www.wozwaardeloket.nl/). Je zoekt op adres en ziet de waarden van de afgelopen jaren, ook die van de buren. Let op welke peildatum je bekijkt: de waarde met peildatum 1 januari van vorig jaar is de waarde die dit jaar op de beschikking staat. In een appartementencomplex heeft elke woning meestal een eigen WOZ-waarde. Staat er in de puntentelling van je verhuurder een ander bedrag dan in het loket, vraag dan waar dat bedrag vandaan komt.

## Waarom kleine woningen veel WOZ-punten hebben

Door het tweede deel van de formule tellen dure vierkante meters dubbel. Neem een studio van 45 m² met een WOZ-waarde van € 450.000. Het eerste deel is 26,54 punten. De WOZ per m² is € 10.000, en dat geeft nog eens 37,31 punten. Samen ongeveer 64 punten, bijna twee keer zoveel als bij het appartement hierboven, terwijl de woning kleiner is. Daarom levert een WOZ-bezwaar juist bij kleine stadswoningen veel op.

## De grens van een derde

Om te voorkomen dat de WOZ alles bepaalt, mogen de WOZ-punten hoogstens 33 procent van het totaal zijn. Die grens geldt alleen als de woning zonder grens op 187 punten of meer komt. Zakt de woning door de grens onder de 187, dan krijgt ze 186 punten.

Een voorbeeld. Een woning heeft 120 punten uit de andere rubrieken en 70 WOZ-punten, samen 190. Dat is meer dan 186, dus de grens geldt. De WOZ-punten mogen dan hoogstens 59 zijn, en het totaal wordt 179. Dat is minder dan 187, dus de woning krijgt 186 punten. Ze blijft daarmee middenhuur in plaats van vrije sector.

Vanaf 1 januari 2027 verandert er iets. Bij een woning waarop de grens van een derde wordt toegepast, mag de verhuurder dan een prijsopslag rekenen. Die opslag is het verschil tussen de maximale huur bij de punten zonder grens en de maximale huur bij 186 punten. Onze Huurcheck rekent daar vanaf 2027 mee.

## Wat een WOZ-bezwaar voor huurders oplevert

Als huurder mag je de WOZ-beschikking van je woning opvragen bij de gemeente en daartegen bezwaar maken. Je hebt daarvoor zes weken na de dagtekening van de beschikking. Vraag ook het taxatieverslag op, want daarin staan de woningen waarmee de gemeente heeft vergeleken. Hoe je dat aanpakt lees je in [WOZ-bezwaar als huurder](https://kloptmijnwoning.nl/kennisbank/woz-bezwaar-als-huurder). Met de [WOZ-check](https://kloptmijnwoz.nl) zie je of je WOZ-waarde te hoog lijkt.

Een lagere WOZ-waarde verlaagt je huur niet vanzelf. Je gebruikt de nieuwe waarde in je puntentelling als je huurverlaging vraagt of de aanvangshuur laat toetsen. Reken het uit met de [Huurcheck](https://kloptmijnwoning.nl/huurcheck).

## Veelgestelde vragen

**Welke WOZ-waarde gebruikt de Huurcommissie?**

De laatst vastgestelde WOZ-waarde van de woning. In 2026 is dat meestal de waarde met peildatum 1 januari 2025. Is die waarde na bezwaar verlaagd, dan telt de verlaagde waarde.

**Worden de WOZ-bedragen elk jaar aangepast?**

Ja. De bedragen per punt en per m² bewegen mee met de gemiddelde WOZ-waarde in Nederland. Stijgen alle woningen evenveel in waarde, dan blijven de WOZ-punten ongeveer gelijk. Stijgt jouw woning harder dan gemiddeld, dan krijg je er punten bij.

**Mag ik als huurder de WOZ-beschikking opvragen?**

Ja. Huurders krijgen de beschikking niet automatisch, maar mogen hem opvragen bij de gemeente of het belastingkantoor dat de WOZ voor de gemeente regelt. Daarna kun je ook zelf bezwaar maken, binnen zes weken na de dagtekening.

## Bronnen

- [Huurcommissie: beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/waarderingsstelsel-zelfstandige-woonruimte/algemene-toelichting)
- [Besluit huurprijzen woonruimte (puntenstelsel)](https://wetten.overheid.nl/BWBR0003237)
- [Besluit huurprijzen woonruimte, geldend vanaf 1 januari 2027 (artikel 8b en rubriek 11)](https://wetten.overheid.nl/BWBR0003237/2027-01-01)
- [WOZ-waardeloket](https://www.wozwaardeloket.nl/)