Er zit een zwarte rand boven het raam van je slaapkamer, en achter de kast is de muur groen uitgeslagen. Je hebt het al twee keer schoongemaakt. Je meldt het bij de verhuurder en krijgt als antwoord: "Dat komt door uw woongedrag, u moet beter ventileren." Klopt dat? Soms wel, vaak niet. Hieronder lees je hoe je dat uitzoekt, hoe je de schimmel vastlegt en hoe de Huurcommissie je huur tijdelijk kan verlagen. Over gebreken in het algemeen, zoals lekkages en een kapotte cv, lees je meer in gebreken in je huurwoning.
Woning of woongedrag: waar komt het vocht vandaan?
De vraag wie verantwoordelijk is, hangt af van de oorzaak. Komt het vocht van buiten, bijvoorbeeld door een lekkend dak, een gevel waar regen doorheen slaat of vocht dat uit de vloer optrekt, dan is het een gebrek aan de woning. Dat geldt ook als er condens ontstaat door hoe de woning gebouwd is. De Huurcommissie noemt vocht- en schimmelvorming door de bouwkundige staat van de woning in haar beleidsboek uitdrukkelijk als gebrek.
Ventilatie is het lastigste punt. Volgens het beleidsboek van de Huurcommissie is er sprake van een gebrek als er in een ruimte te weinig mogelijkheid is om te ventileren en je daardoor vocht- of stankoverlast hebt. Zit er een raam dat open kan of een ventilatiekanaal, dan ziet de Huurcommissie dat als een mogelijkheid om te ventileren en is er op dat punt geen gebrek. Een raam dat niet meer open kan, of ventilatieroosters die kapot zijn, zijn wel een gebrek voor de verhuurder. Het schoonhouden van roosters en afzuigventielen is jouw taak.
Daar zit ook de kern van het verhaal van de verhuurder. Is de woning in orde en ontstaat de schimmel doordat je nooit een raam opent, de roosters dicht zet of de was binnen droogt zonder te luchten, dan zal de Huurcommissie de schimmel eerder aan jou toerekenen. Zorg dus dat je kunt laten zien dat je wel ventileert. Maak foto's van open roosters en een draaiende afzuiging, en schrijf een paar weken op wanneer je lucht en stookt. Een eenvoudige vochtmeter kan helpen om te laten zien of de muur zelf nat is, wat eerder wijst op vocht van buiten.
Wanneer is schimmel ernstig genoeg?
Niet elk plekje telt. Volgens de gebrekencheck van de Huurcommissie zijn schimmel- of vochtplekken in een woon- of slaapkamer een ernstig gebrek als ze samen groter zijn dan 0,25 m², een kwart vierkante meter. In de badkamer ligt de grens hoger: daar gaat het om plekken van meer dan 1 m². Meet de plekken dus op en leg er een rolmaat naast op de foto.
Hoe zwaar de Huurcommissie het gebrek weegt, hangt af van de omvang. Schimmel en vocht die vrijwel constant aanwezig zijn, zich over meerdere ruimtes hebben verspreid en een kamer bijna onbruikbaar maken, vallen in de zware categorie B. Losse plekken beoordeelt de Huurcommissie volgens haar eigen aanvullende lijst in het beleidsboek.
Zo meld je het aantoonbaar
Meld de schimmel schriftelijk, ook als je al gebeld hebt. Vanaf 1 januari 2027 is een schriftelijke melding zelfs verplicht voordat je een zaak bij de Huurcommissie kunt starten. Een mail mag, als het adres van de verhuurder en de verzenddatum goed te zien zijn. Kies je voor een brief, stuur die dan aangetekend en bewaar het bewijs.
Zet in je melding in welke ruimtes de schimmel zit, hoe groot de plekken zijn, sinds wanneer je het ziet en wat je zelf al doet aan ventileren. Voeg foto's met datum toe. Noem alles wat je wilt laten beoordelen: de Huurcommissie onderzoekt later alleen de gebreken die in je melding staan. Wacht ook niet te lang. Schade die erger wordt doordat je te laat meldt, komt voor jouw rekening.
Wat de verhuurder moet doen
Na je melding heeft de verhuurder zes weken om de oorzaak aan te pakken. Alleen de plekken overschilderen of een fles schimmelreiniger langsbrengen lost niets op als het vocht blijft binnenkomen. Vraag de verhuurder in je melding om de oorzaak te onderzoeken en te herstellen. Schrijf op wie er langskwam en wat er gedaan is.
Houd geen huur in, ook niet als de verhuurder niets doet. Dan krijg je een huurachterstand en kan de verhuurder daar in sommige gevallen zelfs het contract op beëindigen. Minder huur betalen loopt via de Huurcommissie of de rechter.
Huurverlaging via de Huurcommissie
Is de schimmel na zes weken niet weg, dan kun je via MijnHuurcommissie een zaak starten met het formulier voor huurverlaging bij onderhoudsgebreken. Dat kan als je een sociale huurwoning of een middenhuurwoning huurt. In de vrije sector geeft de Huurcommissie geen huurverlaging en ga je naar de rechter. Als huurder betaal je € 25 leges. Hoe de procedure verder loopt, lees je in de procedure en kosten bij de Huurcommissie.
Krijg je gelijk, dan verlaagt de Huurcommissie de kale huur tijdelijk. Bij een C-gebrek kan de huur naar 40% van de huurprijs, bij een B-gebrek naar 30%. Dat zijn de maximale verlagingen; is het gebrek bijvoorbeeld makkelijk te verhelpen, dan kan de Huurcommissie een minder grote verlaging kiezen, zoals naar 80% of 90% van de huur. Start je binnen zes maanden na je melding, dan gaat de verlaging in op de eerste dag van de maand na je melding. Ze stopt op de eerste dag van de maand nadat de schimmel is hersteld.
Rekenvoorbeeld
Je kale huur is € 750. Op 18 maart mail je je verhuurder foto's van schimmel in de slaapkamer, samen ongeveer een halve vierkante meter, door een gevel waar de regen doorheen slaat. De verhuurder reageert niet. Eind mei start je een zaak en betaalt € 25.
Stel dat de Huurcommissie het als C-gebrek beoordeelt en de volle verlaging toepast: je huur gaat tijdelijk naar 40% van € 750, dat is € 300. De verlaging gaat in op 1 april. In augustus laat de verhuurder de gevel herstellen, dus de verlaging stopt op 1 september. Over april tot en met augustus betaal je 5 × € 450 = € 2.250 minder huur.
Kiest de Huurcommissie een kleinere verlaging, bijvoorbeeld naar 80% van de huur, dan betaal je in die maanden € 600 in plaats van € 750. Over vijf maanden is dat 5 × € 150 = € 750 minder. Wat het precies wordt, beslist de Huurcommissie na haar eigen onderzoek.
Wil je de melding en het verzoek niet zelf opstellen, dan kun je bij Klopt mijn woning een dossier laten maken met een brief aan de verhuurder en een concept-verzoek aan de Huurcommissie; je verstuurt die zelf. Gratis advies krijg je bij het huurteam of Het Juridisch Loket.