Eerst: heeft bezwaar in jouw geval zin?
Je hebt een brief gekregen met een nieuwe huurprijs en het voelt te hoog. Dat gevoel alleen is niet genoeg. De Huurcommissie kijkt naar de regels, en die zijn vrij precies. Bezwaar heeft vooral zin in deze gevallen:
- de verhoging is hoger dan het maximum (4,1% sociaal, 6,1% midden, 4,4% vrij);
- je huur komt door de verhoging boven de maximale huur bij je punten;
- je vorige verhoging was minder dan twaalf maanden geleden;
- bij sociale huur kwam de brief minder dan twee maanden voor de ingangsdatum, of er staan fouten in;
- je betaalt een all-in huur, waarin servicekosten en kale huur niet zijn gesplitst;
- je had de Huurcommissie al gevraagd om je huur te verlagen vanwege onderhoudsgebreken.
Bezwaar heeft meestal geen zin als je inkomen is gedaald (behalve bij een inkomensafhankelijke verhoging), als je last hebt van gebreken waar nog geen procedure over loopt, of als alleen je servicekosten omhoog gaan. Twijfel je of de verhoging klopt, reken het dan na met de huurverhoging-check.
Sociale huur: je bezwaar moet er vóór de ingangsdatum zijn
In de sociale huur stuur je je bezwaar naar je verhuurder, niet naar de Huurcommissie. Het gaat erom dat je verhuurder het vóór de ingangsdatum ontvangt. Bij een verhoging per 1 juli moet je bezwaar dus uiterlijk 30 juni binnen zijn. Wie het op de laatste dag in de brievenbus doet, loopt risico.
Daarna ligt de bal bij de verhuurder. Is die het met je eens, dan gaat de verhoging niet door of krijg je een nieuw voorstel. Wil hij de verhoging toch doorzetten, dan moet hij binnen zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Bij 1 juli is dat rond 11 augustus. Doet hij dat niet op tijd, dan heeft hij een probleem, niet jij.
Betaal intussen de oude huur. Zet het verschil wel apart. Geeft de Huurcommissie de verhuurder gelijk, dan geldt de verhoging alsnog vanaf de ingangsdatum en moet je de achterstand bijbetalen. Je betaalt dan ook € 25 kosten.
Bedenk je je halverwege, bijvoorbeeld omdat je verhuurder je overtuigt, trek je bezwaar dan zo snel mogelijk in bij de verhuurder en betaal de nieuwe huur. Vraag hem de zaak bij de Huurcommissie te stoppen. Zo voorkom je dat je kosten moet betalen.
Geen bezwaar gemaakt en ook niet betaald?
Heb je niets laten weten en de oude huur gewoon doorbetaald, dan is het nog niet voorbij. Je verhuurder kan je binnen drie maanden na de ingangsdatum een herinnering sturen, meestal aangetekend. Daarna heb je tot vier maanden na de ingangsdatum om zelf via MijnHuurcommissie bezwaar te maken. Bij een verhoging per 1 juli is dat tot eind oktober.
Heb je de nieuwe huur wel betaald, dan geldt dat bij sociale huur als akkoord. Bezwaar maken is dan meestal te laat.
Middenhuur en vrije sector: jij stapt zelf naar de Huurcommissie
Bij middenhuur en vrije sector staat de jaarlijkse verhoging meestal in een afspraak in je contract. Vraagt je verhuurder meer dan het wettelijke maximum, schrijf hem dan eerst en noem het maximumpercentage. Veel verhuurders passen het dan alsnog aan.
Gebeurt dat niet, dan kun je zelf een uitspraak vragen bij de Huurcommissie. Dat moet binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging. Bij een verhoging per 1 juli moet je verzoek dus uiterlijk 1 november binnen zijn.
Zo schrijf je je bezwaar
Een bezwaar hoeft geen juridisch stuk te zijn. Het moet duidelijk zijn wie je bent, over welke brief het gaat en waarom de verhoging niet klopt. De Huurcommissie heeft ook een modelbrief op haar site die je kunt gebruiken. Een eigen brief kan er zo uitzien:
Geachte heer/mevrouw,
Op [datum] ontving ik uw voorstel om de kale huur van [adres] per [ingangsdatum] te verhogen van [oud bedrag] naar [nieuw bedrag]. Ik maak hiertegen bezwaar. Mijn woning heeft volgens mijn puntentelling [aantal] punten. De maximale huur is dan [bedrag]. De voorgestelde huur ligt daarboven. Ik betaal de huur van [oud bedrag] door tot u een aangepast voorstel doet of de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
Met vriendelijke groet,
Voeg je puntentelling of berekening toe. Stuur de brief aangetekend, of stuur een mail en vraag om een ontvangstbevestiging. Krijg je die niet, bel dan en noteer met wie je sprak. Bewaar een kopie van alles wat je verstuurt, en van het voorstel zelf.
Wat verhuurders vaak terugschrijven
"Het staat in uw contract." Dat kan zo zijn, maar een afspraak in het contract mag het wettelijke maximum niet overschrijden. Het maximum wint altijd.
"Iedereen in het complex krijgt deze verhoging." Dat maakt niet uit. Het gaat om jouw woning, jouw punten en jouw huur.
"U bent te laat." Controleer dat. Bij sociale huur telt de ontvangst vóór de ingangsdatum. Bij middenhuur en vrije sector heb je vier maanden na de ingangsdatum.
Kom je er niet uit, of is je situatie ingewikkeld, dan kun je gratis terecht bij het huurteam of Juridisch Loket.