Wat de Huurcommissie doet
De Huurcommissie is een onafhankelijke overheidsorganisatie. Ze doet uitspraak in geschillen tussen huurders en verhuurders over de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging, servicekosten en onderhoudsgebreken. Het is geen rechtbank. Je hebt geen advocaat nodig en de kosten zijn laag. Veel huurders zien er toch tegen op, terwijl de meeste zaken gewoon schriftelijk worden afgehandeld.
Wat het kost
| Bedrag | |
|---|---|
| Leges huurder | € 25, terug als je gelijk krijgt |
| Leges verhuurder | € 500, als de huurder gelijk krijgt |
Je betaalt de leges vooraf, nadat je het verzoek hebt ingediend. Je krijgt daarvoor een brief met het bedrag en hoe je betaalt. Betaal je niet, of te laat, dan stopt de procedure. Zet die betaling dus meteen in je agenda.
Krijg je helemaal gelijk, dan krijg je je € 25 terug en betaalt de verhuurder € 500. Krijg je voor een deel gelijk, dan krijg je ook een deel terug. Verhuurders die vaker verliezen in hetzelfde soort zaak, betalen bovendien steeds meer. Heb je een minimuminkomen of een inkomen op bijstandsniveau, dan kun je vrijstelling vragen. Dat doe je in MijnHuurcommissie bij je zaak, onder "Acties".
Eerst naar je verhuurder
Bij de meeste zaken moet je eerst zelf iets naar je verhuurder sturen. Bij huurverlaging is dat een voorstel met een ingangsdatum, bij servicekosten een verzoek om de afrekening te corrigeren. Pas als de verhuurder niet meewerkt, ga je naar de Huurcommissie. Een uitzondering is de toetsing van de aanvangshuur in de eerste zes maanden van je contract: daar mag je direct naartoe.
Bewaar daarom alles wat je met je verhuurder uitwisselt. De Huurcommissie vraagt om je brief en zijn antwoord. Een mail met een ontvangstbevestiging of een aangetekende brief is dan goud waard.
Zo verloopt een zaak
- Je dient het verzoek in via MijnHuurcommissie, met DigiD. Je uploadt je stukken: het contract, je brief aan de verhuurder, zijn antwoord en je puntentelling of de servicekostenafrekening.
- Je betaalt de leges. Daarna neemt de Huurcommissie de zaak in behandeling en krijgt je verhuurder bericht.
- Bij een zaak over de huurprijs, gebreken of woningverbetering komt er meestal een onderzoeker langs. Die bekijkt en meet de woning. Bij servicekosten gebeurt het onderzoek meestal op papier.
- Je krijgt het onderzoeksrapport en mag daarop reageren. Doe dat ook als je iets ziet wat niet klopt, zoals een kamer die te klein is gemeten of een verkeerd energielabel.
- Is er genoeg informatie, dan volgt een schriftelijke uitspraak van de voorzitter. Is er meer nodig, dan worden jij en je verhuurder uitgenodigd voor een zitting, waar je je verhaal kunt doen.
- Je krijgt de uitspraak schriftelijk.
Hoe lang het duurt, verschilt per soort zaak en per drukte. Reken op enkele maanden. Op de site van de Huurcommissie staat de actuele doorlooptijd. Betaal in de tussentijd gewoon je huur.
Een voorbeeld
Sanne vraagt huurverlaging, omdat ze volgens haar telling € 60 per maand te veel betaalt. Haar verhuurder reageert niet. Ze dient haar verzoek in en betaalt € 25. De onderzoeker meet de woning en komt een paar punten hoger uit dan Sanne, maar de huur is nog steeds € 45 te hoog. Sanne krijgt daarmee grotendeels gelijk. De verhuurder moet de huur verlagen vanaf de ingangsdatum van haar voorstel, en zij krijgt haar leges terug, of bij een gedeeltelijk gelijk een deel ervan. Ook als je niet helemaal gelijk krijgt, kan een zaak dus de moeite waard zijn.
Na de uitspraak
Een uitspraak van de Huurcommissie is bindend voor jou en je verhuurder. Ze geldt als een nieuwe afspraak tussen jullie. Ben je het oneens met een uitspraak van de voorzitter, dan kun je binnen drie weken verzet doen. De commissie kijkt dan opnieuw naar de zaak. Je kunt ook binnen acht weken naar de kantonrechter. Beide termijnen tellen vanaf de datum waarop de uitspraak is verzonden. Die datum staat op de uitspraak. Na een uitspraak na een zitting is alleen de kantonrechter nog mogelijk, ook binnen acht weken. Voor de rechter betaal je griffierecht.
Gaat niemand in verzet of naar de rechter, dan moeten jullie je er allebei aan houden. Moet de verhuurder je geld terugbetalen en doet hij dat niet, dan vraag je het zelf bij hem terug. De Huurcommissie int dat niet voor je. Het Juridisch Loket kan je dan verder helpen.
Wat er in 2027 verandert
Vanaf 1 januari 2027 geldt de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Je moet een gebrek dan eerst schriftelijk bij je verhuurder melden, en sociale huurders kunnen ook een huurverhoging uit hun contract voorleggen. Lees meer in wat er verandert in 2027.