In veel flats en appartementencomplexen loopt een huismeester rond. Hij houdt een oogje in het zeil, spreekt bewoners aan op rommel in het trappenhuis en is het eerste aanspreekpunt als er iets kapot is. Op je servicekostenoverzicht zie je dat terug als een post die al snel een paar honderd euro per jaar is. Dat is niet vreemd, maar er gelden wel twee grenzen: welk deel van de kosten bij jou terecht mag komen, en welk uurtarief redelijk is.
Waarom hoogstens 70%
Een huismeester werkt niet alleen voor de bewoners. Een deel van zijn tijd gaat op aan werk voor de eigenaar: toezicht op onderhoud, contact met aannemers, controleren of een reparatie goed is gedaan. Dat zijn taken die bij het beheer van het gebouw horen en die de verhuurder uit de kale huur moet betalen.
Daarom gaat de Huurcommissie ervan uit dat hoogstens 70% van de kosten van de huismeester servicekosten zijn en dat de verhuurder zelf 30% draagt. Dat is de standaardverdeling. Laat de verhuurder zien dat de huismeester zijn tijd anders besteedt, of blijkt juist dat hij vooral voor de eigenaar werkt, dan kan de Huurcommissie van die verdeling afwijken.
Het uurtarief
Rekent de verhuurder met een uurtarief, dan kijkt de Huurcommissie ook naar de hoogte daarvan. Voor 2025 en 2026 accepteert ze hoogstens € 41 per uur, inclusief btw. Voor 2023 en 2024 was dat € 40. Is het tarief op je overzicht hoger, dan rekent de Huurcommissie met dat maximum.
Op het overzicht staat het uurtarief vaak niet. Je ziet dan alleen een totaalbedrag. Vraag de verhuurder in dat geval hoeveel uur de huismeester per week in jullie complex werkt, tegen welk tarief, en hoe de kosten over de woningen zijn verdeeld. Een contract met het bedrijf dat de huismeester levert, of een urenoverzicht, maakt het snel duidelijk.
Rekenvoorbeeld
Je woont in een complex met 40 woningen. De huismeester werkt er 10 uur per week, dus 520 uur per jaar. De verhuurder rekent € 45 per uur en verdeelt de volledige kosten over de woningen: 520 × € 45 = € 23.400, en dat gedeeld door 40 is € 585 per woning.
Zo zou het volgens de regels gaan. Eerst het tarief: 520 × € 41 = € 21.320. Daarvan mag 70% naar de huurders, dus € 14.924. Gedeeld door 40 woningen is dat € 373,10. Op jouw overzicht staat € 585, dus dat is € 211,90 te veel, elk jaar opnieuw.
Weet je alleen het totaalbedrag en verder niets, reken dan in elk geval de 70% na. Staat er € 300 voor de huismeester en heeft de verhuurder alles doorgerekend, dan mag daar 30% af: € 90.
Welk werk wel en niet in de servicekosten hoort
Werk dat voor de bewoners is, hoort bij de servicekosten. Denk aan toezicht in het gebouw, kleine schoonmaakklussen in de gemeenschappelijke ruimten, het buitenzetten van containers en het aanspreekpunt zijn voor bewoners. Onderhoud en reparaties aan het gebouw horen er niet bij. Regelt de huismeester een aannemer voor een lekkend dak of controleert hij of een reparatie goed is gedaan, dan is dat werk voor de eigenaar.
Let ook op dubbele posten. Doet de huismeester de schoonmaak van het trappenhuis, en staat er daarnaast nog een post voor een schoonmaakbedrijf, vraag dan wie wat doet. Hetzelfde werk mag niet twee keer worden betaald.
Wat de verhuurder vaak zegt
"Onze huismeester werkt alleen voor de bewoners, dus 100% is terecht." Dat kan, maar dan moet de verhuurder het aantonen, bijvoorbeeld met een taakomschrijving of een urenregistratie. Zonder zo'n onderbouwing gaat de Huurcommissie uit van 70%. Vraag in je reactie dus om die stukken in plaats van in discussie te gaan.
"De huismeester zit in loondienst, dus er is geen uurtarief." Ook dan kun je vragen hoeveel uur hij voor jullie complex werkt en wat hij per jaar kost. Daarmee kun je het deel per woning narekenen.
Zo pak je het aan
Zet in een brief of mail aan je verhuurder welk bedrag op het overzicht staat, hoe jij het hebt nagerekend en welk bedrag je terug verwacht. Vraag om de onderbouwing als je die mist. Verstuur het aangetekend of per mail met ontvangstbevestiging en bewaar een kopie. Na drie weken zonder bevredigend antwoord kun je naar de Huurcommissie; lees servicekosten terugvragen. Gaat het om een heel complex, dan kunnen jullie vanaf 1 januari 2027 samen één verzoek indienen.
Met de Servicekostencheck zet je de posten van je overzicht naast deze regels.