Elk jaar rond de zomer krijg je van je verhuurder een overzicht van de servicekosten. Er staan bedragen op voor schoonmaak, energie, een huismeester en soms posten waar je nog nooit van hebt gehoord. Onderaan staat of je geld terugkrijgt of moet bijbetalen. De meeste mensen kijken alleen naar dat laatste bedrag. Toch loont het om de posten zelf na te lopen, want niet alles wat erop staat, mag je verhuurder bij jou in rekening brengen.
Het verschil tussen kale huur en servicekosten
Je betaalt je verhuurder twee dingen. De kale huur is de vergoeding voor de woning zelf. Daaruit betaalt de verhuurder het gebouw, het onderhoud, de verzekering van het gebouw en zijn belastingen. Servicekosten zijn iets anders: dat zijn de kosten van zaken en diensten die je naast het wonen krijgt. Denk aan de lampen in het trappenhuis, het schoonmaakbedrijf dat de galerij dweilt of de meubels in een gemeubileerde kamer.
Over servicekosten betaal je elke maand een voorschot. Na afloop van het jaar rekent de verhuurder af met de werkelijke kosten. Hij mag daar geen winst op maken. Kosten die bij de kale huur horen, mogen ook niet via de servicekosten alsnog bij jou terechtkomen. Dat is in de praktijk de meest gemaakte fout.
Posten die wel mogen
De Huurcommissie gebruikt een beleidsboek met regels voor de meest voorkomende posten. Dit zijn de posten die je vaak ziet en die in principe mogen:
- Energie en water voor gemeenschappelijke ruimten, zoals de verlichting in het trappenhuis, de lift en de galerij.
- Schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten.
- Een huismeester of conciërge, voor hoogstens 70% van de kosten. Lees daarover meer bij huismeester in de servicekosten.
- Een glasverzekering.
- Meubels, vloerbedekking en apparaten die de verhuurder je laat gebruiken (inventaris).
- Administratiekosten: hoogstens 5% van de overige servicekosten, met een minimum van € 7,50 en een maximum van € 75 per afrekening. Zie administratiekosten.
Voor inventaris rekent de Huurcommissie met de aankoopprijs en de levensduur. Gaat een wasmachine vijf jaar mee, dan mag de verhuurder per jaar hoogstens 20% van de aankoopprijs rekenen. Bij een levensduur van tien jaar is dat 10% per jaar. Kocht de verhuurder de wasmachine voor € 600, dan is dat dus hoogstens € 120 per jaar. Heeft hij geen facturen, dan schat de Huurcommissie de waarde.
Posten die niet mogen
- Onderhoud, reparatie en keuring van vaste installaties zoals de lift en de cv-ketel. Het stroomverbruik van de lift mag wel, de monteur die de lift repareert niet.
- De opstal-, brand- en aansprakelijkheidsverzekering van het gebouw.
- Belastingen en heffingen van de eigenaar, zoals de OZB.
- Schoonmaken of opknappen als er een huurder vertrekt of komt.
- Kosten van leegstaande woningen. Staat een woning in je complex leeg, dan mag de verhuurder het aandeel van die woning niet over de andere huurders verdelen.
Let op bij de glasverzekering. Soms zit die in de opstalverzekering van het hele gebouw. Dan mag alleen het deel voor glas in de servicekosten. Kan de verhuurder dat deel niet laten zien, dan rekent de Huurcommissie met 15% van de opstalverzekering.
Hoe de kosten verdeeld worden
Bij een flat of complex worden de totale kosten over de woningen verdeeld. Dat heet de verdeelsleutel. Meestal krijgt elke woning een gelijk deel. Voor stroom en water in gemeenschappelijke ruimten is dat ook de regel. Bij gas voor bijvoorbeeld een centrale verwarming gaat de Huurcommissie uit van 35% gelijk verdeeld over de woningen en 65% naar vloeroppervlakte. Gebruikt de verhuurder al jaren dezelfde verdeling, dan geldt die als afgesproken, tenzij die niet redelijk is.
Een voorbeeld
Je woont in een flat met 24 woningen. Op je overzicht staan deze posten:
| Post | Jouw deel |
|---|---|
| Stroom trappenhuis en lift | € 96 |
| Schoonmaak trappenhuis | € 180 |
| Onderhoudscontract lift | € 140 |
| Huismeester | € 220 |
| Administratiekosten | € 90 |
| Totaal | € 726 |
Het onderhoudscontract van de lift hoort bij de kale huur, dus die € 140 vervalt. Dan blijft er € 496 aan andere posten over. 5% daarvan is € 24,80, dus de administratiekosten mogen niet € 90 zijn. Rekent de verhuurder de huismeester voor 100%, dan mag daar nog 30% af. Met deze drie correcties kom je ruim € 270 lager uit. Heb je over het jaar € 60 per maand voorschot betaald, dus € 720, dan krijg je geld terug in plaats van dat je moet bijbetalen.
Vraag om de facturen
Een overzicht met alleen totaalbedragen is niet genoeg. Je mag vragen om de facturen en om de berekening van jouw deel. Volgens de Huurcommissie moet de verhuurder echte facturen of betaalbewijzen kunnen laten zien; een lijstje uit de boekhouding volstaat niet. Vraag dit schriftelijk, per mail of brief, en bewaar je eigen kopie. Bewaar ook de overzichten van eerdere jaren. Springt een post ineens omhoog, dan zie je dat meteen.
Een verhuurder die in een VvE zit, zegt vaak dat hij gewoon doorrekent wat de VvE hem in rekening brengt. Dat klopt zelden helemaal. De bijdrage aan een VvE bestaat voor een groot deel uit onderhoud, de opstalverzekering en sparen voor groot onderhoud, en dat hoort bij de kale huur. Vraag dan om de jaarrekening van de VvE en de afrekening die de VvE aan je verhuurder stuurde. Daarin zie je welke posten echt servicekosten zijn.
Het jaaroverzicht en wat je daarna doet
Je verhuurder moet je elk jaar uiterlijk 30 juni een overzicht sturen van de werkelijke kosten over het jaar ervoor, met je voorschotten ernaast. Kloppen er posten niet, laat dat dan schriftelijk weten. Hoe je dat aanpakt en wanneer je naar de Huurcommissie kunt, lees je in servicekosten terugvragen. Komt er geen overzicht, lees dan wat je doet bij een te late afrekening.
Voor contracten die op of na 1 januari 2027 ingaan, geldt een vaste lijst van acht soorten servicekosten. Lees nieuwe regels voor servicekosten.
Wil je je eigen overzicht naast deze regels leggen, gebruik dan de Servicekostencheck. Je vult de posten in en ziet welke vragen oproepen.