Je hebt het jaaroverzicht van je servicekosten bekeken en een paar posten kloppen niet. Misschien staat het onderhoud van de lift erop, of zijn de administratiekosten veel te hoog. Dat geld kun je terugkrijgen. De route is altijd dezelfde: eerst laat je je verhuurder schriftelijk weten wat er niet klopt, en pas als dat niets oplevert, ga je naar de Huurcommissie. Sla je die eerste stap over, dan neemt de Huurcommissie je verzoek niet in behandeling.
Stap 1: schriftelijk bezwaar bij je verhuurder
Schrijf je verhuurder een brief of mail. Noem elke post waar je het niet mee eens bent apart en leg bij elke post kort uit waarom. "De servicekosten zijn te hoog" is niet genoeg. Beter is: "Op het overzicht staat € 140 voor het onderhoudscontract van de lift. Onderhoud hoort bij de kale huur en mag niet in de servicekosten. Ik vraag u deze post te schrappen." Vraag ook om de facturen als je die nog niet hebt gezien, en zet erbij welk bedrag je terug verwacht.
Verstuur de brief zo dat je kunt bewijzen dat hij is aangekomen. Aangetekend versturen is het zekerst. Mail kan ook, als je een ontvangstbevestiging vraagt of de verhuurder antwoordt. Bewaar een kopie, want de Huurcommissie vraagt later om bewijs dat je de verhuurder eerst hebt aangeschreven.
Stap 2: drie weken wachten
Na je bezwaar heeft de verhuurder drie weken om te reageren of het overzicht aan te passen. Vaak gebeurt dat ook: een verhuurder die ziet dat een post echt niet mag, stuurt liever een nieuw overzicht dan dat hij een zaak bij de Huurcommissie krijgt. Krijg je binnen drie weken geen antwoord, of neemt het antwoord je bezwaren niet weg, dan mag je door naar de Huurcommissie.
Een antwoord dat je vaak hoort, is "dit is altijd zo gerekend" of "dat staat in uw contract". Dat maakt een post niet automatisch goed. De Huurcommissie kijkt naar de regels in haar beleidsboek en naar de facturen. Ga er daarom niet in mee als de verhuurder geen onderbouwing geeft.
Stap 3: een verzoek bij de Huurcommissie
Je dient het verzoek in via de website van de Huurcommissie. Stuur je bezwaarbrief mee, het jaaroverzicht en het antwoord van de verhuurder als dat er is. Je betaalt € 25 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je die terug en betaalt de verhuurder € 500. De Huurcommissie behandelt alleen zaken waarin het betwiste bedrag samen minstens € 36 is.
Hoe lang je de tijd hebt
De verhuurder moet het overzicht over een jaar uiterlijk 30 juni van het jaar daarna sturen. Vanaf die datum heb je 24 maanden om naar de Huurcommissie te gaan. In totaal is dat dus tweeënhalf jaar na het einde van het jaar waar het over gaat.
| Kosten over | Overzicht uiterlijk | Huurcommissie uiterlijk |
|---|---|---|
| 2025 | 30 juni 2026 | 30 juni 2028 |
| 2026 | 30 juni 2027 | 30 juni, twee jaar later |
Ook het jaar vóór 2025 kan nog: daarvoor loopt de termijn tot en met 30 juni 2027. Ontdek je nu pas dat er jaren verkeerd zijn gerekend, kijk dan dus ook naar oudere overzichten. Wacht niet te lang, want na de termijn is het geld definitief weg.
Een voorbeeld
Je betaalde over 2025 elke maand € 65 voorschot, samen € 780. Op het overzicht staat € 810 aan kosten, dus je moet € 30 bijbetalen. Bij het nalopen zie je dat er € 120 voor liftonderhoud op staat en dat de administratiekosten € 80 zijn. Het liftonderhoud vervalt. Van de overige € 610 aan kosten is 5% € 30,50, dus van de administratiekosten mag € 49,50 af. De kosten worden dan € 810 − € 120 − € 49,50 = € 640,50. Je hebt € 780 betaald, dus je krijgt € 139,50 terug in plaats van dat je € 30 bijbetaalt.
Vrije sector en oudere contracten
Heb je je huurcontract op of na 1 juli 2024 getekend, dan doet de Huurcommissie een bindende uitspraak over je servicekosten, ook als je in de vrije sector of in de middenhuur woont. Bij een sociale huurwoning kon dat al langer. Heb je een vrijesectorcontract van vóór 1 juli 2024, dan kan de Huurcommissie alleen een advies geven, en alleen als jij en je verhuurder daar allebei schriftelijk mee instemmen. Lukt dat niet, dan blijft alleen de rechter over. Bij het Juridisch Loket of een huurteam kun je gratis vragen wat in jouw geval verstandig is.
Vanaf 1 januari 2027
Vanaf 1 januari 2027 kunnen twee of meer huurders samen één verzoek indienen, ook met een contract van vóór die datum. Heb je met je buren hetzelfde probleem, dan hoeft niet iedereen apart een zaak te beginnen. Ontbreekt het overzicht of klopt het niet, dan rekent de Huurcommissie met wettelijke normbedragen. Lees alles in nieuwe regels voor servicekosten.
Weet je nog niet zeker welke posten niet kloppen, begin dan met de gratis Servicekostencheck. Wil je liever dat wij de bezwaarbrief voor je opstellen, dan kan dat met een betaald dossier.