Je huurt een middenhuurwoning en er ligt een brief van de verhuurder: per 1 januari gaat je kale huur omhoog. Staat die datum in je contract, dan komt zo'n brief vaak al in oktober of november. Op dat moment is het maximum voor 2027 meestal nog niet bekend. Hieronder lees je hoe dat maximum werkt, wat er in je contract moet staan, en wat je doet als de verhoging niet klopt.
Is jouw woning gereguleerde middenhuur?
De regels in dit artikel gelden alleen voor de gereguleerde middenhuur uit de Wet betaalbare huur. Daarvoor moeten twee dingen kloppen: je zelfstandige woning heeft 144 tot en met 186 punten, en je huurcontract is op of na 1 juli 2024 gesloten. Een kamer valt er nooit onder.
Is je contract ouder en lag de huur bij de start boven de toenmalige grens, dan is het meestal vrije sector. Daar geldt een ander maximum, in 2026 4,4%. Hoe je dat uitzoekt, lees je in middenhuur en de Wet betaalbare huur. Een overzicht van alle sectoren naast elkaar staat in maximale huurverhoging. Je punten tel je met de Huurcheck.
Hoe het maximumpercentage wordt berekend
Het maximum is de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt. De cao-loonontwikkeling is de gemiddelde stijging van de lonen in de cao's, gemeten over twaalf maanden van december tot en met november. Het gaat dus niet om de inflatie. Daarom ligt het maximum in de middenhuur soms een stuk hoger dan in de vrije sector, waar de laagste van inflatie en loonstijging telt.
Voor 2026 kwam de cao-loonontwikkeling uit op 5,1%. Met het extra procentpunt werd het maximum voor de middenhuur 6,1%. In de vrije sector was het dat jaar 4,4%. Het laatst vastgestelde maximum voor de middenhuur is 6,1%, voor verhogingen die in 2026 ingaan.
Maximale huurverhoging middenhuur 2027: wanneer is het percentage bekend?
Het maximum wordt elk jaar in december vastgesteld en bekendgemaakt, vlak voor het op 1 januari ingaat. Het percentage voor 2027 volgt dus naar verwachting in december 2026. Websites die nu al een vast percentage voor 2027 noemen, geven een schatting en geen officieel cijfer.
Het maximum geldt per kalenderjaar. Gaat jouw verhoging op 1 januari 2027 in, dan geldt het maximum voor 2027, niet dat van nu. Een brief uit het najaar kun je dus pas echt toetsen als het nieuwe maximum bekend is. Daar heb je de tijd voor: je kunt tot vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie. Bij 1 januari is dat tot en met 1 mei.
Gaat je verhoging op een andere datum in, bijvoorbeeld 1 juli, dan geldt het maximum van het jaar waarin die datum valt.
Wat er in je contract moet staan
In de middenhuur mag de huur alleen omhoog als je dat in je huurcontract hebt afgesproken. Dat heet een huurverhogingsbeding. Daarin moet staan op welke manier, op welke datum en met welk percentage of bedrag de kale huur elk jaar omhoog gaat. Staat er niets over huurverhoging in je contract, dan mag de verhuurder de huur niet jaarlijks verhogen.
Staat er een hoger percentage of een formule als "inflatie plus 3%" in, dan geldt toch het wettelijke maximum. Een lager percentage in je contract gaat wel voor. De huur mag bovendien maar één keer per twaalf maanden omhoog. Een verhoging na een woningverbetering valt hierbuiten; zie huurverhoging na woningverbetering.
Pak dus eerst je contract erbij en kijk welke datum en welk percentage of welke formule erin staat.
Mag mijn huur boven de maximale huur bij mijn punten komen?
Nee. Na de verhoging mag je kale huur niet hoger zijn dan de maximale huur die hoort bij het aantal punten van je woning. Deze grens wordt vaak vergeten, omdat de brief alleen over een percentage gaat. In 2026 is de maximale huur bij 165 punten bijvoorbeeld € 1.083,90. De huurprijstabel verandert elk jaar per 1 januari.
Let op: de Huurcommissie kijkt niet uit zichzelf of je huur boven die grens uitkomt. Je moet het zelf aanvoeren, met een puntentelling erbij.
Rekenvoorbeeld
Sanne en Mo huren allebei in hetzelfde complex, met een contract uit 2025. Allebei betalen ze € 1.050 kale huur. In hun contract staat dat de huur elk jaar op 1 januari omhoog gaat met het maximaal toegestane percentage. Voor 1 januari 2026 was dat 6,1%.
Sanne heeft een woning van 175 punten. Haar verhoging is € 1.050 × 6,1% = € 64,05. Haar nieuwe huur wordt dus hoogstens € 1.114,05. De maximale huur bij 175 punten was in 2026 € 1.152,53, dus die grens speelt bij haar geen rol.
Mo heeft een kleinere woning van 165 punten. De maximale huur daarbij was in 2026 € 1.083,90. Het percentage zou ook hem op € 1.114,05 brengen, maar dat is € 30,15 boven zijn maximale huur. Bij Mo mag er dus hoogstens € 33,90 bij. Vraagt de verhuurder toch € 64,05 meer, dan betaalt Mo elke maand € 30,15 te veel, ruim € 360 per jaar.
Je eigen verhoging reken je na met de huurverhoging-check.
Als je het niet eens bent met de verhoging
Begin met een brief of mail aan de verhuurder waarin je het maximumpercentage noemt en, als dat speelt, de maximale huur bij je punten, met je puntentelling erbij. Verstuur het aangetekend of per mail met een ontvangstbevestiging. Verplicht is deze stap niet.
Lost dat niets op, dan vraag je zelf een uitspraak bij de Huurcommissie. Dat doe je via MijnHuurcommissie met het formulier "Huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding", binnen vier maanden na de ingangsdatum. Ben je te laat, dan neemt de Huurcommissie je verzoek niet in behandeling. Stuur een kopie van je huurcontract mee. Je betaalt vooraf € 25 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je dat bedrag terug.
Vindt de Huurcommissie de verhoging redelijk, dan geldt de hogere huur met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum. Betaal je in de tussentijd de oude huur, zet het verschil dan apart. Is de verhoging te hoog, dan stelt de Huurcommissie de juiste huur en de ingangsdatum vast. Wat je te veel hebt betaald, vraag je zelf terug bij de verhuurder. Weigert de verhuurder, dan kun je gratis advies vragen bij het huurteam of Juridisch Loket.
Ben je het niet eens met de uitspraak, dan kun je de zaak binnen acht weken na verzending van de uitspraak aan de kantonrechter voorleggen. Daar zijn wel kosten aan verbonden. Meer over brieven en termijnen lees je in bezwaar tegen je huurverhoging.
Ligt je huur nu al boven de maximale huur bij je punten, dan is een verhoging niet je enige probleem. Dan kun je ook huurverlaging aanvragen.