Je kreeg een brief over huurverhoging
De meeste huurders krijgen één keer per jaar een brief met een nieuwe huurprijs. Bij sociale huur komt die brief meestal in het voorjaar, want de verhoging gaat dan op 1 juli in. Bij middenhuur en vrije sector hangt de datum af van je contract. Vaak is dat 1 januari, 1 juli of de maand waarin je contract ooit begon.
In die brief staat je oude kale huur, de nieuwe kale huur en de datum waarop die ingaat. Kale huur is de huur zonder servicekosten. Het maximumpercentage gaat alleen over die kale huur. Gaan je servicekosten omhoog, dan is dat een aparte kwestie, die niet onder deze regels valt.
De maximale percentages
Welk maximum voor jou geldt, hangt af van het aantal punten van je woning.
| Sector | Maximale verhoging | Geldt |
|---|---|---|
| Sociale huur (tot en met 143 punten) | 4,1% | 1 juli 2026 tot 1 juli 2027 |
| Middenhuur (144 tot en met 186 punten) | 6,1% | heel 2026 |
| Vrije sector (187 punten en meer) | 4,4% | heel 2026 |
Weet je niet hoeveel punten je woning heeft, dan zie je dat in de Huurcheck. Je verhoging narekenen kan met de huurverhoging-check.
Zo reken je het zelf na
Het rekenwerk is niet moeilijk. Je vermenigvuldigt je huidige kale huur met het percentage en telt dat erbij op. Een voorbeeld met het percentage voor sociale huur dat vanaf 1 juli 2026 geldt, 4,1%. Betaal je € 800 kale huur, dan mag er hoogstens € 32,80 bij. Je nieuwe huur wordt dus hoogstens € 832,80. Vraagt je verhuurder € 850, dan is dat te veel, en dat is een reden voor bezwaar.
Let op dat je rekent met de kale huur van vóór de verhoging. Mensen nemen weleens het totaalbedrag inclusief servicekosten, en dan lijkt de verhoging te laag of juist te hoog.
Bij sociale huur en middenhuur is er nog een tweede grens
Het percentage is niet de enige grens. Bij sociale huur en middenhuur mag de verhoging je huur niet boven de maximale huur bij je punten brengen. Die grens wordt in de praktijk vaak vergeten, juist omdat de brief alleen over percentages gaat.
Een voorbeeld. Je woning heeft 120 punten. De maximale kale huur is in 2026 dan € 774,94. Betaal je nu € 15 minder dan dat bedrag, dan mag je huur hoogstens € 15 omhoog, ook als het percentage meer zou opleveren. Betaal je nu al meer dan de maximale huur, dan mag er helemaal niets bij. In dat geval kun je naast je bezwaar ook huurverlaging aanvragen.
Lage huur en hoger inkomen in de sociale huur
In de sociale huur gelden extra regels, die per ronde kunnen verschillen. In de ronde van 1 juli 2026 is het zo geregeld. Bij een kale huur onder € 350 mag de verhuurder in plaats van het percentage een vast bedrag van hoogstens € 25 vragen. Bij een huur van € 300 is dat meer dan het percentage zou opleveren, dus dat kan als een flinke stap voelen. Toch is het toegestaan.
Huurders met een hoger inkomen kunnen een vaste verhoging van € 50 of € 100 per maand krijgen. Daarvoor moet de verhuurder een inkomensindicatie van de Belastingdienst hebben. Krijg je zo'n verhoging terwijl je inkomen inmiddels is gedaald, of is er iemand uit huis gegaan, dan heeft bezwaar vaak wel zin. De standaardverhoging kan dan nog steeds gelden.
Wat voor iedereen geldt
De huur mag hoogstens één keer per twaalf maanden omhoog. Kreeg je in maart al een verhoging, dan mag er in juli niet nog een komen. De percentages zijn een plafond: je verhuurder mag minder vragen, en sommige verhuurders doen dat ook. Staat er in je contract een hoger percentage, dan geldt toch het wettelijke maximum. Een afspraak in je contract kan dat maximum niet opzij zetten.
Bij sociale huur moet je de brief minstens twee maanden voor de ingangsdatum hebben gekregen. Voor een verhoging per 1 juli moet de brief dus uiterlijk eind april bij je zijn. Kwam hij later, dan schuift de verhoging op naar een later moment.
Waar het vaak misgaat
Veel mensen passen hun automatische betaling meteen aan als de brief binnenkomt. Bij sociale huur geldt het betalen van de nieuwe huur als akkoord. Twijfel je, reken het dan eerst na en betaal tot die tijd de oude huur.
Een ander misverstand: een gedaald inkomen, gebreken in je woning of overlast van buren zijn geen reden om bezwaar te maken tegen de gewone verhoging. Voor gebreken is er een aparte procedure. Alleen bij de inkomensafhankelijke verhoging telt je inkomen wel mee.
Bewaar de brief van je verhuurder. Als je later bezwaar maakt of naar de Huurcommissie gaat, is dat je belangrijkste bewijsstuk.
Hoe de percentages tot stand komen
De overheid stelt de percentages elk jaar vast met een formule. Voor sociale huur is dat de gemiddelde inflatie van de afgelopen drie jaar plus 0,5%. Voor middenhuur is het de loonstijging uit de cao's plus 1%. Voor de vrije sector is het de laagste van inflatie en loonstijging, plus 1%. De nieuwe cijfers worden meestal in december bekend.
Vind je de verhoging te hoog? Lees dan hoe je bezwaar maakt tegen je huurverhoging.