Je betaalt misschien te veel
Misschien heb je de punten van je woning eens geteld en kwam je uit op een maximale huur die lager is dan wat je betaalt. Of een buurman met dezelfde woning betaalt minder. Dan kun je huurverlaging aanvragen. Dat gaat in twee stappen: eerst een voorstel aan je verhuurder, en als die niet meewerkt een verzoek bij de Huurcommissie.
Woon je korter dan zes maanden in je woning, lees dan eerst aanvangshuur laten toetsen. Die route is gunstiger, omdat de lagere huur dan vanaf het begin van je contract geldt.
Kan het bij jouw contract?
Of je huurverlaging kunt vragen op basis van punten, hangt af van je punten en van de datum van je contract.
Bij sociale huur, dus een woning met 143 punten of minder, kan het altijd. Heeft je woning 144 tot en met 186 punten en heb je je contract op of na 1 juli 2024 getekend, dan kan het ook. Dat is middenhuur onder de Wet betaalbare huur.
Heb je je contract voor 1 juli 2024 getekend en werd het toen als vrije sector verhuurd, dan ligt het anders. Heeft je woning 143 punten of minder, dan kun je wel huurverlaging vragen. Heeft je woning 144 tot en met 186 punten, dan kan het niet zolang je huidige contract loopt. Bij 187 punten of meer is er geen maximale huur en dus ook geen huurverlaging op basis van punten.
Stap 1: weet wat je mag betalen
Met de Huurcheck zie je hoeveel punten je woning heeft en wat de maximale kale huur is. Kale huur is de huur zonder servicekosten. Vergelijk dus altijd kale huur met kale huur. Bewaar de berekening, want die stuur je mee met je voorstel en later eventueel naar de Huurcommissie.
Wees eerlijk in je telling. Twijfel je over de oppervlakte of over het energielabel, neem dan de waarde die voor de verhuurder het gunstigst is. Komt de huur dan nog steeds te hoog uit, dan sta je sterk.
Stap 2: stuur je verhuurder een voorstel
In je brief of mail zet je de kale huur die je nu betaalt, de lagere huur die je voorstelt, het verschil en de datum waarop de lagere huur moet ingaan. Die datum mag niet eerder zijn dan twee volle kalendermaanden na het versturen. Stuur je je voorstel op 10 maart, dan zijn april en mei de twee volle maanden en gaat de verlaging op zijn vroegst in op 1 juni.
Voeg je puntentelling toe. Stuur alles aangetekend, of per mail met een verzoek om ontvangstbevestiging. Bewaar je verzendbewijs.
Veel verhuurders passen de huur na zo'n brief al aan, zeker sinds gemeenten vanaf 2025 kunnen handhaven op de maximale huur. Gaat de verhuurder akkoord, dan geldt de lagere huur vanaf de datum in je voorstel en heb je de Huurcommissie niet nodig.
Stap 3: vraag een uitspraak bij de Huurcommissie
Reageert je verhuurder niet, of gaat hij niet akkoord, dan kun je een verzoek doen bij de Huurcommissie. Dat kan pas vanaf de ingangsdatum in je voorstel, en uiterlijk zes weken daarna. In het voorbeeld hierboven is dat vanaf 1 juni tot half juli. Dien het liever in juni in dan in de laatste week. Ben je later, dan moet je opnieuw beginnen met een nieuw voorstel.
Je dient het verzoek in via MijnHuurcommissie, met je puntentelling, je brief aan de verhuurder en zijn antwoord als dat er is. Je betaalt € 25 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je dat terug en betaalt de verhuurder € 500. Een onderzoeker komt daarna bij je langs om de woning zelf te beoordelen. Meer over de gang van zaken lees je in de Huurcommissie: kosten en procedure.
Een rekenvoorbeeld
Stel, je woning heeft 120 punten. De maximale kale huur is in 2026 dan € 774,94. Je betaalt € 90 per maand meer dan dat. Je stuurt je voorstel in maart, met ingang 1 juni. De verhuurder reageert niet, dus je dient in juni een verzoek in. In november doet de Huurcommissie uitspraak en krijg je gelijk.
Je huur gaat dan omlaag vanaf 1 juni. Over juni tot en met november heb je zes maanden € 90 te veel betaald, samen € 540. Dat bedrag moet de verhuurder je terugbetalen. Daarna betaal je € 90 per maand minder, en dat is € 1.080 per jaar. Weigert de verhuurder het te veel betaalde terug te geven, dan helpt de Huurcommissie daar niet bij. Het Juridisch Loket kan je dan verder helpen.
Wat verhuurders vaak zeggen
"De woning is groter dan u denkt." Vraag dan om de meting. De Huurcommissie meet zelf, dus over de oppervlakte beslist uiteindelijk niet de verhuurder.
"U heeft dit contract zelf getekend." Dat klopt, maar een huur boven het wettelijke maximum blijft te hoog, ook als je ermee hebt ingestemd.
"Als u dit doorzet, verlengen we uw contract niet." Een verzoek bij de Huurcommissie is je recht. Het is geen geldige reden om je contract op te zeggen.
Blijf je huur betalen
Betaal de huur gewoon door zolang er geen uitspraak is, ook het deel dat volgens jou te hoog is. Stoppen met betalen geeft je verhuurder een reden om naar de rechter te gaan, en dan sta je zwakker. Wil je het voorstel en de berekening niet zelf maken, dan kan dat in een dossier bij ons. Een lagere huur kan wel gevolgen hebben voor je huurtoeslag.