Je krijgt een brief van je verhuurder: vanaf volgende maand gaat je voorschot voor servicekosten of energie omhoog. Soms staat er een korte uitleg bij over stijgende energieprijzen, soms alleen het nieuwe bedrag. Zeker in de winter roept dat vragen op: mag dat zomaar? Dat hangt af van het moment, van de onderbouwing en van wat voor voorschot het is.
Verhuurder wil voorschot servicekosten verhogen, mag dat?
Ja, dat mag. Het voorschot is geen vaste prijs, maar een bedrag dat je vooruit betaalt op kosten die pas later bekend zijn. Elk jaar moet de verhuurder je een jaarafrekening sturen met de werkelijke kosten, uiterlijk 30 juni over het jaar ervoor. Blijkt daaruit dat de kosten hoger waren dan wat je vooruitbetaalde, dan mag de verhuurder daarna het voorschot verhogen.
Het Juridisch Loket zegt daar twee dingen bij. Krijg je geen jaarafrekening, dan mag de verhuurder het voorschot niet verhogen. En wil de verhuurder het voorschot op een ander moment verhogen, dan hoef je daar niet mee in te stemmen. Het geldt dan niet automatisch. Ga je niet akkoord, houd er dan wel rekening mee dat je bij de volgende afrekening misschien moet bijbetalen als de kosten echt gestegen zijn.
Hoeveel mag het voorschot omhoog?
Er staat geen vast percentage of maximumbedrag in de regels. De maatstaf is of het voorschot in redelijke verhouding staat tot de kosten die je dit jaar kunt verwachten. Het voorschot hoort dus ongeveer zo hoog te zijn als je werkelijke kosten per maand, en niet veel hoger. Een flinke buffer voor de zekerheid past daar niet bij: dat is jouw geld dat een jaar bij de verhuurder staat.
Wat redelijk is, reken je zelf uit met de laatste jaarafrekening. Deel de werkelijke kosten door twaalf. Dat is het voorschot dat bij vorig jaar paste. Zijn de prijzen sindsdien gestegen, bijvoorbeeld omdat het energiecontract van het gebouw duurder is geworden, dan mag daar iets bij. Vraag de verhuurder in dat geval om het nieuwe tarief of een berekening, zodat je kunt zien waar de verhoging op is gebaseerd.
Een rekenvoorbeeld
Je betaalt € 85 per maand voorschot voor gas, elektriciteit en water. Je hebt eigen meters, maar de verhuurder regelt de levering. Over 2025 heb je dus 12 × € 85 = € 1.020 betaald. Op de jaarafrekening staan € 1.164 aan werkelijke kosten. Je moet € 144 bijbetalen.
De verhuurder verhoogt het voorschot daarna naar € 110 per maand, dus € 1.320 per jaar. Is dat redelijk? Deel de werkelijke kosten door twaalf: € 1.164 / 12 = € 97 per maand. Het nieuwe voorschot ligt daar € 13 per maand boven, over een jaar is dat € 156 meer dan de kosten van vorig jaar. Als de verhuurder kan laten zien dat de tarieven dit jaar flink hoger zijn, kan € 110 kloppen. Zonder zo'n onderbouwing is een voorschot van ongeveer € 100 een redelijk tegenvoorstel: de kosten van vorig jaar plus een kleine marge.
Het kan ook andersom. Stel dat je twee jaar achter elkaar € 85 per maand betaalt en de werkelijke kosten steeds rond € 840 per jaar liggen. Je krijgt dan elk jaar € 180 terug. Dan past een voorschot van € 840 / 12 = € 70 per maand beter bij je verbruik.
Voorschot verhogen zonder afrekening
Het voorschot gaat omhoog, maar een afrekening heb je al jaren niet gezien? Volgens het Juridisch Loket mag de verhuurder het voorschot dan niet verhogen. Schrijf de verhuurder dat je eerst de jaarafrekening wilt ontvangen en dat je tot die tijd het oude voorschot blijft betalen. Blijft de afrekening uit, lees dan wat je doet bij een te late afrekening.
Je bent het er niet mee eens
Begin altijd bij de verhuurder. Stuur een brief of mail waarin je schrijft welk voorschot je redelijk vindt en waarom, met de cijfers van de laatste afrekening erbij. Verstuur het zo dat je kunt aantonen dat het is aangekomen, en bewaar een kopie. De verhuurder heeft drie weken om te reageren.
Komen jullie er niet uit, dan kun je de Huurcommissie vragen om het voorschot te beoordelen. Dat kan bij een contract van vóór 1 januari 2027 alleen voor het voorschot voor gas, elektriciteit en water, en alleen als je een eigen meter hebt. Voor het voorschot op andere servicekosten, zoals schoonmaak of een huismeester, kan het niet. Betaal je het voorschot rechtstreeks aan het energiebedrijf, dan is het ook geen zaak voor de Huurcommissie.
De Huurcommissie kijkt of het voorschot in aanzienlijke mate afwijkt van een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten. Daarvoor moet de verhuurder een recente afrekening aanleveren, die niet ouder is dan drie jaar. Lukt dat niet, dan rekent de Huurcommissie met verbruiksnormen en tarieven van het Nibud. Het verschil moet minstens € 3 per maand zijn, en je moet nog op het adres wonen. Het nieuwe voorschot geldt vanaf de eerste van de maand nadat je verzoek binnen is.
Huur je in de vrije sector met een contract van vóór 1 juli 2024, dan kan de Huurcommissie alleen een advies geven, en alleen als jullie schriftelijk hebben afgesproken dat het geschil naar de Huurcommissie mag. Bij een contract vanaf 1 juli 2024 doet de Huurcommissie in alle sectoren een uitspraak.
Wat er verandert per 1 januari 2027
Vanaf 1 januari 2027 gelden nieuwe regels voor servicekosten. Bij een huurcontract dat op of na die datum ingaat, kun je het voorschot voor alle acht soorten servicekosten laten toetsen, dus ook voor bijvoorbeeld schoonmaak of een huismeester. Heb je een ouder contract, dan blijft het bij gas, elektriciteit en water met een eigen meter. Meer hierover lees je in nieuwe regels voor servicekosten.
Wat je zelf kunt doen
Bewaar elke jaarafrekening en de brieven over je voorschot, dan zie je meteen of een verhoging past bij wat je echt verbruikt.
Loop de afrekening ook na voordat je het nieuwe voorschot narekent. Staan er posten op die er niet horen, zoals onderhoud van de lift, dan is ook het voorschot dat erop is gebaseerd te hoog. Hoe je de posten controleert, lees je in servicekosten controleren. Je kunt je overzicht ook naast de regels leggen met de Servicekostencheck.
Krijg je juist elk jaar geld terug, vraag dan zelf om een lager voorschot. Leg de afrekeningen van de afgelopen jaren bij je verzoek en stel een bedrag voor. Heb je te veel betaald en betaalt de verhuurder dat niet terug, lees dan servicekosten terugvragen. Twijfel je, dan kun je gratis advies vragen bij het Juridisch Loket of een huurteam.