Mag mijn verhuurder zomaar mijn woning binnenkomen?

Nee. Een verhuurder mag je woning alleen binnen met jouw toestemming, behalve bij een echte noodsituatie zoals een ernstige lekkage. Ook als hij een sleutel heeft, moet hij eerst een afspraak met je maken. Gebeurt het toch, meld het dan bij het meldpunt goed verhuurderschap van je gemeente.

Mag een makelaar mij bemiddelingskosten rekenen?

Nee, niet als de makelaar voor de verhuurder werkt. Dan betaalt de verhuurder de makelaar. Kosten onder een andere naam, zoals contractkosten of administratiekosten voor het opstellen van het huurcontract, zijn dan ook niet toegestaan. Heb je ze al betaald, dan kun je ze terugvragen.

Geldt de Wet goed verhuurderschap ook voor woningcorporaties?

Ja, de landelijke regels gelden voor alle verhuurders. Voor klachten over een corporatie verwijst het meldpunt je wel vaak eerst naar de klachtencommissie van de corporatie of naar de Huurcommissie.

Wet goed verhuurderschap: wat je verhuurder niet mag

Een verhuurder die over de grens gaat

Je klaagt al maanden over schimmel en dan krijg je een appje: "Als je zo doorgaat, verleng ik je contract niet." Of de verhuurder staat met een sleutel in je gang terwijl je niet thuis was. Of bij een bezichtiging blijkt dat de woning alleen naar "Nederlandse stellen zonder kinderen" gaat. Voor dit soort situaties is de Wet goed verhuurderschap er. Die geldt sinds 1 juli 2023 voor alle verhuurders, groot en klein, en voor makelaars en bemiddelaars.

Wat een verhuurder niet mag

Om te beginnen intimidatie. Dreigen met opzegging omdat je klaagt of naar de Huurcommissie gaat, zonder toestemming je woning binnengaan, of gas, water of stroom afsluiten: dat mag allemaal niet. Een verhuurder mag je woning alleen met jouw toestemming in, tenzij er een noodsituatie is, zoals een lekkage die bij de buren doorloopt.

Discriminatie is ook verboden. Een verhuurder mag huurders niet selecteren op bijvoorbeeld afkomst, nationaliteit, godsdienst of seksuele gerichtheid, ook niet onbewust. Hij moet vooraf, al in de advertentie, laten zien hoe hij huurders selecteert. Krijgt iemand anders de woning, dan moet hij uitleggen waarom.

Dan de borg. Voor contracten vanaf 1 juli 2023 is de borg hoogstens twee keer de kale huur. Na het einde van de huur moet hij binnen veertien dagen terug, of binnen dertig dagen als er schade wordt verrekend. Zie borg terugkrijgen.

Schakelt de verhuurder een makelaar in, dan betaalt de verhuurder die makelaar. De makelaar mag geen bemiddelingskosten, contractkosten of "administratiekosten" bij jou in rekening brengen.

Servicekosten moeten kostendekkend zijn en je moet elk jaar een overzicht krijgen van wat er werkelijk is uitgegeven.

Wat je verhuurder je moet geven

Je contract moet op papier staan. Een mondelinge afspraak is voor nieuwe contracten niet meer toegestaan. Daarnaast moet je verhuurder je schriftelijk informatie geven over:

hoe je de woning mag gebruiken en dat hij alleen met je toestemming binnenkomt;
welk soort contract je hebt en welke huurbescherming daarbij hoort;
wie welke reparaties moet doen;
wanneer je naar de Huurcommissie of de kantonrechter kunt;
de hoogte van de borg en hoe je die terugkrijgt;
waar je terechtkunt met vragen over de woning;
de contactgegevens van het meldpunt van je gemeente.

Mis je deze informatie, vraag er dan schriftelijk om. Dat is ook al een nuttig signaal: een verhuurder die dit niet geeft, slaat vaak ook andere regels over. Sinds 1 januari 2025 moet je bij een nieuw contract ook een uitdraai van de puntentelling krijgen. Wat je verder bij een nieuw contract nagaat, lees je bij je huurcontract checken.

Het meldpunt van je gemeente

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een meldpunt goed verhuurderschap. Je kunt er een vraag stellen of een klacht indienen, ook anoniem. De gemeente onderzoekt de melding en kan in gesprek gaan met de verhuurder. Overtreedt die de regels, dan kan de gemeente een officiële waarschuwing geven, een last onder dwangsom of een boete opleggen, en in het uiterste geval het beheer van de woning overnemen. Sinds 1 januari 2025 moet de gemeente ook optreden als een verhuurder een onredelijk hoge huur vraagt.

Gaat het om iets wat niet onder deze wet valt, of is je verhuurder een woningcorporatie, dan verwijst het meldpunt je door. Bijvoorbeeld naar de Huurcommissie, een huurteam of een antidiscriminatievoorziening.

Het meldpunt geeft je je geld niet terug. Een te hoge borg of te hoge huur vorder je zelf terug, via de Huurcommissie of de kantonrechter. Een melding kan wel helpen: veel verhuurders bewegen als de gemeente zich ermee bemoeit.

Een voorbeeld

Ahmed vraagt huurverlaging aan omdat zijn kale huur € 150 boven het maximum ligt. Twee dagen later stuurt de verhuurder een bericht: als hij doorzet, "wordt het lastig om hier te blijven wonen". Ahmed maakt een schermafbeelding met datum, stuurt een korte, rustige mail terug dat hij zijn verzoek handhaaft, en meldt het bericht bij het meldpunt van zijn gemeente. De gemeente spreekt de verhuurder aan. Ahmeds procedure bij de Huurcommissie loopt gewoon door; een verzoek bij de Huurcommissie is geen reden om een contract op te zeggen.

Zo bouw je je bewijs op

Bewaar elk bericht, ook appjes en voicemails, met datum. Schrijf na een telefoongesprek of bezoek kort op wat er is gezegd, en stuur dat als samenvatting per mail naar de verhuurder. Dan staat het vast. Komt de verhuurder onaangekondigd binnen, noteer dan wanneer en vraag een buurman of -vrouw als getuige. Bij discriminatie helpt het om de advertentie en de berichten met de verhuurder op te slaan voordat ze offline gaan.

Wil je hulp bij een melding of een gesprek met je verhuurder, kijk dan bij gratis hulp voor huurders.