Je bent verhuisd, de sleutels zijn ingeleverd en twee weken later staat er nog steeds niets op je rekening. Of je staat op het punt een contract te tekenen en de verhuurder wil drie maanden huur als borg. In allebei die situaties helpt het om te weten wat de wet zegt. Sinds de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 inging, zijn de regels voor de borg (officieel heet dat de waarborgsom) een stuk duidelijker geworden.
Hoeveel borg mag een verhuurder vragen?
Bij een huurcontract dat op of na 1 juli 2023 is gesloten, mag de borg hoogstens twee keer de kale huur per maand zijn. Kale huur is de huur zonder servicekosten en zonder voorschot voor gas, water en licht. Verhuurders rekenen de borg nogal eens uit over het totale maandbedrag. Dat mag niet.
Een voorbeeld. Je huurt een appartement voor € 1.050 per maand. Daarvan is € 950 kale huur en € 100 servicekosten. De borg mag dan hoogstens 2 × € 950 = € 1.900 zijn. Vraagt de verhuurder € 2.100 (twee keer het totaalbedrag), dan is dat € 200 te veel. Vraagt hij drie maanden kale huur, € 2.850, dan is het € 950 te veel.
Heb je al te veel borg betaald? Schrijf de verhuurder dan eerst een korte brief met de berekening en vraag het verschil terug. Soms is dat genoeg. Werkt dat niet, dan kun je de kantonrechter vragen de borg te verlagen; de verhuurder moet het teveel dan terugbetalen. Je kunt het ook melden bij je gemeente, die de regels van goed verhuurderschap moet handhaven en de verhuurder bijvoorbeeld een boete kan geven.
Wanneer moet je de borg terugkrijgen?
De termijn begint op de dag dat de huur eindigt. Lever je de woning op zoals afgesproken, zonder schade, dan moet de verhuurder de hele borg binnen 14 dagen terugbetalen. Verrekent de verhuurder kosten, dan moet hij de rest binnen 30 dagen overmaken.
Stel dat je huur eindigt op 31 maart. Is er niets aan de hand, dan moet de borg uiterlijk 14 april op je rekening staan. Houdt de verhuurder € 300 in voor een kapotte deur, dan moet de rest van de borg uiterlijk 30 april binnen zijn. Die 30 dagen zijn bedoeld om de schade te laten herstellen of begroten, niet om de hele borg maandenlang vast te houden.
Wat mag de verhuurder inhouden, en wat niet?
De verhuurder mag de borg gebruiken voor schade die jij hebt veroorzaakt, voor achterstallige huur en servicekosten en voor een openstaande energieprestatievergoeding. Normale slijtage mag hij niet inhouden. Ook schade die komt door slecht of achterstallig onderhoud van de verhuurder zelf mag hij niet op jou verhalen.
Normale slijtage is wat er gebeurt als je ergens gewoon woont. Een vloer die door de zon iets is verkleurd, vloerbedekking die na tien jaar is versleten, een paar spijkergaatjes van schilderijen: dat hoort erbij. Een brandplek in het aanrecht, een gebroken ruit of een gat in een deur zijn wel schade.
Een veelvoorkomend geval: de verhuurder houdt € 600 in om de hele woning te laten schilderen. Woonde je er zes jaar, dan is wat verkleuring van de muren meestal gewone slijtage, en opnieuw schilderen is dan onderhoud dat bij de verhuurder hoort. Vraag in zo'n geval altijd om een specificatie per post, met een factuur of offerte erbij. Een verhuurder die niet kan laten zien wat de schade is en wat het herstel kost, staat zwak.
Je bewijs begint op de dag dat je erin trekt
Of je je borg terugkrijgt, wordt vaak al bij het begin beslist. Maak bij het intrekken samen met de verhuurder een opnamestaat (een beschrijving van de staat van de woning) en laat die door allebei tekenen. Maak zelf ook foto's van elke kamer, van vloeren, kozijnen, keuken en badkamer, en bewaar ze met datum. Een verhuurder die bij het begin geen opnamestaat heeft gemaakt, kan later moeilijker bewijzen dat jij de schade hebt veroorzaakt.
Doe bij het vertrek hetzelfde. Vraag om een gezamenlijke eindinspectie, maak foto's en noteer de meterstanden. Teken geen opleverrapport waar dingen in staan waar je het niet mee eens bent; schrijf je bezwaar er dan bij.
Zo vraag je je borg terug
- Wacht tot de termijn van 14 dagen (of 30 dagen bij verrekening) voorbij is.
- Stuur een brief of mail waarin je de borg terugvraagt. Noem de einddatum van de huur, het bedrag, je rekeningnummer en de wettelijke termijn, en geef een nieuwe uiterste datum, bijvoorbeeld zeven dagen. Verstuur het aangetekend of per mail met leesbevestiging en bewaar het bewijs.
- Komt er geen geld of geen goede onderbouwing, meld het dan bij het meldpunt goed verhuurderschap van je gemeente. Je kunt het geld ook terugvorderen via de kantonrechter. Daarvoor heb je geen advocaat nodig.
Let op: de Huurcommissie doet geen uitspraken over de borg. Voor advies kun je terecht bij Het Juridisch Loket of je gemeente. Meer over wie je waarmee helpt, staat in gratis hulp bij huurproblemen.