Je hebt een woning, nu het contract
Na weken zoeken is het gelukt: je mag de woning hebben. De verhuurder stuurt een contract en wil het liefst morgen een handtekening. Op dat moment teken je snel, want je wilt de woning niet kwijt. Toch loont het om er een uur voor te gaan zitten. Een aantal fouten in een contract kun je later nog rechtzetten, maar het scheelt veel gedoe als je ze vooraf ziet.
Goed om te weten: veel bepalingen die in strijd zijn met de wet, gelden gewoon niet. Een te hoge borg of een eigen verhogingspercentage kun je later nog aanvechten. Je hoeft dus niet bang te zijn dat je met je handtekening alles opgeeft. Maar wie het vooraf ziet, kan het meteen bespreken.
De huurprijs en de puntentelling
Kijk eerst of de kale huur apart staat van de servicekosten. Staat er alleen één bedrag, dan is het een all-in huur. Dan kun je niet controleren of de huur klopt; lees bij all-in huur splitsen wat je dan doet.
Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw contract een uitdraai van de puntentelling geven, ook als de woning volgens hem in de vrije sector valt. Krijg je die niet, vraag er dan om. Controleer de belangrijkste onderdelen zelf: de oppervlakte, het energielabel en de WOZ-waarde. Die kun je online opzoeken. Met de Huurcheck reken je de punten na.
Een voorbeeld. Een appartement wordt aangeboden voor € 1.150 kale huur. De puntentelling van de verhuurder komt uit op 190 punten, net in de vrije sector. Jij meet zelf na en komt op 150 punten, omdat de verhuurder een berging als woonruimte heeft geteld. Bij 150 punten is de maximale kale huur in 2026 € 980,91. Dat is een groot verschil per maand. Je kunt het nu aankaarten, of na ondertekening de huur laten toetsen.
Vast of tijdelijk
Sinds 1 juli 2024 is een vast contract de regel. Een tijdelijk contract mag alleen nog voor bepaalde groepen, zoals studenten en jongeren, of in bijzondere situaties. Staat er een einddatum in je contract terwijl je niet bij zo'n groep hoort, dan heb je mogelijk gewoon een vast contract. Lees daarover bij het tijdelijk huurcontract.
Borg en kosten vooraf
De borg mag hoogstens twee keer de kale huur zijn. Bij een kale huur van € 1.000 is dat dus € 2.000, ook als de servicekosten € 150 per maand zijn. Is er een makelaar die voor de verhuurder werkt, dan mag die jou geen bemiddelingskosten, contractkosten of andere vergoeding rekenen. Betaal je ze toch, bewaar dan het betaalbewijs. Je kunt ze later terugvragen.
Servicekosten
Staan er servicekosten in het contract, kijk dan of er een lijst bij zit van wat je ervoor krijgt: schoonmaak van het trappenhuis, verlichting, een huismeester, energie. Een voorschot zonder specificatie is een slecht teken. Elk jaar hoort de verhuurder een overzicht te sturen van de werkelijke kosten. Wat wel en niet mag, lees je bij servicekosten controleren.
Jaarlijkse huurverhoging
Veel contracten hebben een clausule over de jaarlijkse verhoging, bijvoorbeeld "inflatie plus 3%". Bij sociale huur, middenhuur en vrije sector gelden wettelijke maxima, en een hoger percentage in je contract mag de verhuurder niet toepassen. Je hoeft er niet over te onderhandelen, maar onthoud het wel als de eerste verhogingsbrief komt.
Andere bepalingen om op te letten
- De opzegtermijn: voor jou als huurder is die gelijk aan je betaaltermijn, meestal een maand. Een langere termijn dan drie maanden geldt niet.
- Onderhuur en samenwonen: een verbod op onderhuur is normaal. Een verbod op samenwonen is vaak niet geldig.
- Onderhoud: kleine reparaties zijn voor de huurder, groot onderhoud niet. Een clausule die alle onderhoud bij jou legt, gaat verder dan de wet toestaat.
Na het tekenen
Bewaar het contract, de puntentelling, de advertentie (maak een schermafbeelding, want advertenties verdwijnen) en het betaalbewijs van de borg. Maak bij het betrekken van de woning foto's van elke ruimte en laat een opnamerapport tekenen.
Denk je dat de huur te hoog is, dan heb je zes maanden na de ingangsdatum van je contract om de aanvangshuur te laten toetsen. Die termijn is hard: wie hem mist, kan meestal alleen nog een voorstel tot huurverlaging doen, en dat werkt pas vanaf de ingangsdatum van dat voorstel. Een verzoek bij de Huurcommissie is geen reden voor de verhuurder om je contract op te zeggen.