Waarom een huurder iets aan de WOZ-waarde heeft
De meeste mensen denken bij de WOZ-waarde aan de gemeentelijke belastingen van huiseigenaren. Maar de WOZ-waarde telt ook mee in de punten van je huurwoning. Hoe hoger de WOZ-waarde, hoe meer punten, en hoe hoger de maximale huur. Een te hoge WOZ-waarde kan er dus voor zorgen dat je verhuurder meer mag vragen dan eerlijk is.
De WOZ-punten bestaan uit twee delen. Het eerste deel is de WOZ-waarde gedeeld door € 16.954. Het tweede deel is de WOZ-waarde per vierkante meter gedeeld door € 268. Door dat tweede deel maakt een te hoge waarde bij kleine woningen extra veel uit. Hoe het precies werkt, lees je in hoe je WOZ-waarde je maximale huur bepaalt.
Bij woningen die zonder grens 187 punten of meer hebben, tellen de WOZ-punten voor hoogstens een derde mee. Bij sociale huur en middenhuur speelt die grens dus niet en telt elke euro WOZ gewoon door.
Zo pak je het aan
Kijk eerst wat de WOZ-waarde is. In het WOZ-waardeloket zie je de waarde van je woning en van woningen in je straat. Lijkt jouw woning veel hoger gewaardeerd dan vergelijkbare woningen, dan is het de moeite waard om verder te kijken.
Vraag daarna de WOZ-beschikking op bij je gemeente, of bij de belastingsamenwerking die de WOZ voor je gemeente doet. De eigenaar krijgt de beschikking automatisch, jij als huurder niet. Maar de gemeente moet je er een sturen als je erom vraagt en je er nog geen hebt gekregen. Vaak kan dat met een formulier op de website van de gemeente. Vraag meteen ook het taxatieverslag op. Daarin staat met welke verkochte woningen jouw woning is vergeleken.
Na ontvangst heb je zes weken om bezwaar te maken. Die termijn telt vanaf de datum die op jouw beschikking staat. Bezwaar maken is gratis.
Wat je in het taxatieverslag zoekt
In het taxatieverslag staan meestal drie of vier referentiewoningen. Zijn die groter dan jouw woning, hebben ze een tuin of balkon dat jij niet hebt, liggen ze op een betere plek, of zijn ze kort geleden verbouwd? Dan is jouw waarde waarschijnlijk te hoog. Klopt de oppervlakte van je eigen woning niet, of staat er een bouwjaar of onderhoudsstaat in die niet klopt, dan is dat ook een goed argument.
Schrijf je bezwaar concreet op. Noem welke gegevens niet kloppen en waarom. Een algemene zin als "de waarde is te hoog" leidt zelden tot een verlaging. Foto's van achterstallig onderhoud helpen. De WOZ-check leest je beschikking en taxatieverslag uit en zet je bezwaar voor je klaar.
Een rekenvoorbeeld
Stel, je huurt een appartement van 50 m² met een WOZ-waarde van € 320.000. Na je bezwaar wordt dat € 290.000. Dat is € 30.000 minder. Gedeeld door € 16.954 scheelt dat bijna 2 punten. De waarde per m² gaat van € 6.400 naar € 5.800, dus € 600 omlaag. Gedeeld door € 268 is dat ruim 2 punten. Samen is dat ongeveer 4 punten.
Elk punt is in 2026 ongeveer € 6,87 maximale huur per maand. Vier punten minder is dus ruim € 25 per maand, en dat werkt door zolang de waarde laag blijft. Bij een woning van 80 m² levert dezelfde verlaging minder op, omdat de waarde per m² dan minder daalt.
Een lagere WOZ verlaagt je huur niet vanzelf
Je huur gaat niet automatisch omlaag als de WOZ-waarde daalt. Met de nieuwe waarde reken je je punten opnieuw uit in de Huurcheck. Komt je huur daarmee boven de maximale huur, dan vraag je huurverlaging aan bij je verhuurder. Woon je korter dan zes maanden in de woning, dan kun je de aanvangshuur laten toetsen.
Zit je woning net boven de 187 punten, dan kan een lagere WOZ-waarde haar onder die grens brengen. Bij een contract dat op of na 1 juli 2024 is getekend, geldt dan wel een maximale huur.
Let op: je verhuurder heeft ook een stem
Jij en je verhuurder krijgen na het bezwaar dezelfde WOZ-waarde. Je verhuurder heeft er belang bij dat de waarde hoog blijft. Maakt hij tegelijk ook bezwaar, dan beoordeelt de taxateur jullie argumenten samen. De gemeente kijkt daarbij alleen of de waarde past bij de marktwaarde, niet naar het effect op je huur. Een bezwaar met goede argumenten heeft dus de beste kans.