Je woont net in je nieuwe woning
Je hebt een woning gevonden, het contract getekend en je bent blij dat je ergens kunt wonen. Pas later ga je rekenen en krijg je het idee dat de huur te hoog is. Dat komt vaak voor, en de wet houdt er rekening mee. In de eerste zes maanden van je contract kun je de Huurcommissie vragen om de huur te beoordelen. Dat heet toetsing van de aanvangshuur.
Het grote voordeel is dat de lagere huur dan geldt vanaf de eerste dag van je contract. Bij een gewone huurverlaging geldt de lagere huur pas vanaf de datum van je voorstel. Wie de zes maanden laat verlopen, laat dus geld liggen.
Kan het bij jouw woning?
Bij sociale huur, een woning met 143 punten of minder, kan het altijd. Bij middenhuur, 144 tot en met 186 punten, kan het als je contract op of na 1 juli 2024 is getekend.
Staat in je contract dat het vrije sector is, dan kan het soms toch. Heb je je contract op of na 1 juli 2024 getekend, dan verlaagt de Huurcommissie de huur als de woning bij nameting 186 punten of minder blijkt te hebben. Bij een contract van voor 1 juli 2024 gebeurt dat alleen als de woning 143 punten of minder heeft. Verhuurders tellen weleens ruim. Tel dus zelf na, ook als de advertentie zei dat het vrije sector is.
Een tijdelijk contract dat op of na 1 juli 2024 is afgesloten, valt onder dezelfde regel: je verzoek moet binnen zes maanden na de ingangsdatum binnen zijn.
De termijn van zes maanden
De zes maanden tellen vanaf de ingangsdatum van je contract, niet vanaf de dag dat je tekende. Ging je contract in op 1 maart, dan moet je verzoek voor 1 september bij de Huurcommissie binnen zijn. Wacht niet tot de laatste week. Je hebt tijd nodig om je contract en je puntentelling digitaal klaar te zetten, en een storing of een vergeten bijlage kan je net te laat maken.
Ben je te laat, dan kun je de aanvangshuur niet meer laten toetsen. Je kunt dan nog wel huurverlaging aanvragen, maar alleen voor de toekomst.
Zo pak je het aan
- Tel de punten met de Huurcheck. Zo weet je of het de moeite waard is.
- Dien het verzoek in via MijnHuurcommissie met DigiD. Kies "Toetsing aanvangshuurprijs" en stuur in ieder geval je huurcontract mee.
- Betaal € 25 leges. Zonder betaling wordt je zaak niet behandeld. Krijg je gelijk, dan krijg je het terug.
- Een onderzoeker van de Huurcommissie komt langs en telt de punten zelf.
- Je krijgt een uitspraak met de juiste huur.
Je hoeft niet eerst je verhuurder te schrijven. Toch doen veel huurders dat wel, met een korte brief en hun puntentelling. Soms past de verhuurder de huur dan meteen aan. Laat je daarmee alleen niet ophouden: dien je verzoek bij de Huurcommissie op tijd in, ook als je verhuurder zegt dat hij ernaar kijkt.
Zijn er bij de start van je contract ernstige gebreken, zoals vocht of een kapotte verwarming, vermeld die dan in het formulier of vertel ze de onderzoeker. De huur kan dan tijdelijk nog verder omlaag. Ben je al verhuisd, dan kan het verzoek nog steeds. Stuur dan plattegronden of foto's mee, want de onderzoeker kan de woning misschien niet meer in.
Wat je terugkrijgt
Stel, je woning heeft 120 punten. De maximale kale huur is in 2026 dan € 774,94, en jij betaalt € 150 per maand meer. Je contract begon op 1 maart. Je dient je verzoek in juli in en in december komt de uitspraak. Je huur gaat terug naar € 774,94, met terugwerkende kracht tot 1 maart.
Van maart tot en met december heb je tien maanden € 150 te veel betaald. Dat is € 1.500. Daarna betaal je € 150 per maand minder, € 1.800 per jaar. Elk punt dat je woning minder heeft, scheelt in 2026 ongeveer € 6,87 per maand. Tien punten verschil loopt dus al snel op tot honderden euro's per jaar.
Het te veel betaalde vraag je zelf terug bij je verhuurder, met de uitspraak erbij. Weigert hij, dan kan de Huurcommissie je daar niet bij helpen, maar het Juridisch Loket wel. Een lagere huur kan ook je huurtoeslag veranderen.
Blijf betalen tot de uitspraak
Tot er een uitspraak is, betaal je de huur uit je contract. Ook als je zeker weet dat die te hoog is. Wie op eigen houtje minder gaat betalen, krijgt een huurachterstand, en dat is een sterkere zaak voor de verhuurder dan de jouwe.