Op de kamermarkt lijkt elke prijs normaal. Wie in een studentenstad zoekt, ziet kamers van 12 m² voor € 600 of meer en hoort van huisgenoten dat het overal zo is. Toch mag een verhuurder voor een kamer niet zomaar vragen wat hij wil. Elke kamer heeft een maximale huur, en die volgt uit een puntentelling. Dat geldt voor een studentenkamer, voor een kamer in een woning die per kamer wordt verhuurd en voor een kamer bij een hospita.
Voor welke kamers geldt dit?
Het gaat om onzelfstandige woonruimte. Dat is woonruimte zonder eigen toegang, of waarbij je de keuken of het toilet deelt met andere bewoners. De Huurcommissie gebruikt daarvoor een eigen puntenstelsel, het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte. Een kamer valt nooit in de vrije sector en er bestaat ook geen middenhuur voor kamers. Hoeveel punten je kamer ook heeft, er is altijd een bovengrens.
Heb je een eigen voordeur, een eigen keuken en een eigen toilet, dan huur je waarschijnlijk een zelfstandige woning, ook als die klein is. Daarvoor gelden andere regels. Twijfel je, lees dan eerst kamer of zelfstandige woning.
Waar je punten voor krijgt
De telling lijkt op die van een gewone woning, met één groot verschil: alles wat je deelt, wordt verdeeld over het aantal kamers dat er gebruik van maakt. Woon je met vijf mensen in een huis en delen jullie de woonkamer, dan krijg je een vijfde van de punten van die woonkamer.
- Oppervlakte. Je eigen kamer levert 1 punt per m² op. Gedeelde vertrekken zoals de woonkamer, de keuken en de badkamer ook 1 punt per m², gedeeld door het aantal kamers. Een gedeelde berging of zolder telt voor 0,75 punt per m², ook gedeeld. Een gang of overloop telt niet mee.
- Verwarming. Een verwarmde eigen kamer geeft 2 punten. Voor gedeelde verwarmde vertrekken krijgt het huis 2 punten per vertrek, verdeeld over de kamers.
- Energie. Hier rekent de Huurcommissie per m² van je kamer plus je deel van de gedeelde vertrekken. Hoeveel punten per m² hangt af van het energielabel van het pand. Bij label A is dat 0,65, bij label C 0,35 en bij een slecht label of een oud pand zonder label kan het zelfs negatief worden.
- Keuken en sanitair. Het aanrecht levert punten op naar lengte, en apparaten zoals een oven of koelkast geven extra punten. Toilet, douche en wastafel geven ook punten. Deel je ze, dan worden ze verdeeld. Een wastafel op je eigen kamer geeft 1 punt.
- Buitenruimte. Een gedeelde tuin geeft 0,75 punt per m², verdeeld over de kamers. Een eigen balkon geeft 2 punten plus 0,35 per m².
- WOZ-waarde. Hier krijgt je kamer 10, 12 of 14 punten. Dat hangt af van de WOZ-waarde per m² van het hele pand, vergeleken met het gemiddelde in jouw regio. Ligt die meer dan 10% boven het gemiddelde, dan zijn het er 14. Meer dan 10% eronder geeft 10, en daartussen 12.
Er kunnen ook punten af. Zijn je vertrekken samen kleiner dan 8 m², dan gaan er 4 punten af. Woont de verhuurder zelf in het huis en kun je je kamer of het sanitair alleen bereiken via zijn woon- of slaapkamer, dan gaan er ook 4 punten af.
Een rekenvoorbeeld
Neem een studentenhuis met vijf kamers, gebouwd in de jaren zestig, met energielabel C. Jouw kamer is 14 m² en heeft een radiator. Je deelt met de vier anderen een woonkamer van 20 m², een keuken van 10 m² en een badkamer van 5 m², die alle drie verwarmd zijn. Er is een berging van 5 m² en een tuin van 20 m². De keuken heeft een aanrecht van 2,40 meter met een afzuigkap, een oven, een koelkast en een inductiekookplaat. In de badkamer zitten een douche en een wastafel, en er is een apart toilet.
| Onderdeel | Berekening | Punten |
|---|---|---|
| Eigen kamer | 14 m² × 1 | 14 |
| Gedeelde ruimten | (35 m² + 5 m² × 0,75) ÷ 5 | 7,75 |
| Verwarming | 2 + (3 × 2) ÷ 5 | 3,25 |
| Energie | (14 + 7) m² × 0,35 | 7,25 |
| Keuken | (7 + 4,5) ÷ 5 | 2,25 |
| Sanitair | (3 + 3 + 1) ÷ 5 | 1,5 |
| Tuin | 20 m² × 0,75 ÷ 5 | 3 |
| WOZ-waarde | rond het regiogemiddelde | 12 |
| Totaal | 51 |
Elke rubriek wordt afgerond op een kwart punt en het totaal op een heel punt. Bij 51 punten is de maximale kale huur in 2026 € 519,58 per maand. Vraagt de verhuurder € 650 kale huur, dan zit hij daar ruim boven, ook al is de kamer netjes en het huis goed onderhouden.
Wat de punten waard zijn
De bedragen per punt staan in een aparte tabel voor onzelfstandige woonruimte. Die wordt elk jaar per 1 januari aangepast.
| Punten | Maximale kale huur in 2026 |
|---|---|
| 20 | € 203,87 |
| 30 | € 305,73 |
| 40 | € 407,58 |
| 50 | € 509,44 |
| 60 | € 611,28 |
| 70 | € 664,02 |
Tot 60 punten levert elk punt ongeveer tien euro per maand op, daarboven ongeveer vijf. De meeste kamers in een gewoon studentenhuis komen uit tussen de 25 en 55 punten.
Kale huur, niet je totaalbedrag
De maximale huur gaat over de kale huur. Betaal je een bedrag inclusief gas, licht, water, internet en meubels, dan moet je dat eerst splitsen voordat je kunt vergelijken. Hoe dat werkt, staat in servicekosten en energie bij een kamer. Een veelgemaakte fout is om je all-in bedrag naast de maximale huur te leggen. Dan lijkt het verschil groter dan het is, en dat gebruikt een verhuurder graag om je hele berekening af te doen.
Zo zoek je de gegevens op
Je hebt de maten van je kamer en de gedeelde ruimten nodig. Meet zelf, van muur tot muur, en schrijf het op. Het energielabel van het adres vind je op ep-online.nl. De WOZ-waarde en de oppervlakte van het hele pand staan in het WOZ-waardeloket. Vind je de WOZ-waarde niet, ga dan voorlopig uit van 12 punten.
Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij een nieuw contract laten zien hoeveel punten de kamer heeft. Heb je zo'n telling gekregen, leg die dan naast je eigen telling. Verschillen zitten vaak in de oppervlakte, in het aantal kamers waarmee je deelt en in een energielabel dat te gunstig is ingevuld.
Rekenen en dan?
De Huurcheck rekent dit voor je uit: kies bovenaan "Een kamer". Komt je huur boven de maximale huur uit, dan kun je huurverlaging vragen. Woon je er nog geen zes maanden, dan kan dat zelfs met terugwerkende kracht tot de eerste dag van je contract. Hoe je dat aanpakt, lees je in studentenkamer te duur.