In de puntentelling van je verhuurder staat bovenaan een aantal vierkante meters. Het is het grootste getal van de telling en het getal dat huurders het minst controleren. Toch loont het om zelf na te meten, want elke vierkante meter in een kamer is een punt. Hier lees je hoe je meet volgens de regels van de Huurcommissie, en wat een paar meter verschil doet met je maximale huur. Hoe de rest van de telling werkt, lees je in puntentelling huurwoning.
Niet het getal uit de advertentie
Het aantal m² in een advertentie, bij de makelaar of in het kadaster is meestal de oppervlakte van de hele woning. Daar zitten de gang, de hal en de trapopgang in. Voor de puntentelling geldt een eigen meetinstructie uit het Besluit huurprijzen woonruimte. Je meet elke ruimte apart, en de hal, de gang en de overloop krijgen geen punten voor hun oppervlakte. Zegt je verhuurder dat het getal klopt omdat het zo in de advertentie stond, dan is dat dus geen argument.
Zo meet je een ruimte
Meet van muur tot muur, op een hoogte van 1,50 meter boven de vloer. De vloer onder het aanrecht, onder de douchebak en onder een radiator telt wel gewoon mee. Een ingebouwde kast hoort bij de kamer waar de deur van de kast op uitkomt, ongeacht hoe groot de kast is. Verticale schachten en schoorstenen tel je niet mee.
Schrijf per ruimte de lengte en breedte op in centimeters en reken de oppervlakte uit op twee decimalen. Is een kamer niet rechthoekig, deel hem dan op in rechthoeken en tel die op. Daarna tel je alle kamers bij elkaar op en rond je het totaal af op hele vierkante meters: vanaf 0,50 naar boven, daaronder naar beneden. Voor de overige ruimten doe je hetzelfde, apart van de kamers. Je rondt dus niet elke kamer los af, maar het totaal per soort ruimte. Maak foto's waarop de rolmaat zichtbaar is en teken een simpele plattegrond met je maten erop. Die heb je later nodig.
Vertrek of overige ruimte
Een vertrek, in gewone taal een kamer, levert 1 punt per m² op, een overige ruimte 0,75 punt. Een keuken, badkamer of doucheruimte telt altijd als vertrek. Voor de andere ruimten gelden eisen. Een vertrek moet minstens 4 m² groot zijn en over het grootste deel van de lengte minstens 1,50 meter breed. Het moet een vrije hoogte hebben van minstens 2,10 meter over de helft van de vloer of over 11 m². Er moet een raam in zitten, de kamer moet direct naar buiten geventileerd kunnen worden, en er moet een stopcontact en een lichtpunt zijn.
Haalt een ruimte die eisen niet, dan kan het een overige ruimte zijn. Daarvoor is een begaanbare vloer en een oppervlakte van minstens 2 m² nodig. Denk aan een berging, een kelder, een bijkeuken of een apart toilet. Twee ruimten met een brede, open doorgang tussen elkaar, zoals een woonkamer met een open keuken, tellen als één vertrek.
Zolders en schuine daken
Onder een schuin dak telt alleen het deel van de vloer waar het plafond minstens 1,50 meter hoog is. Op een zolderverdieping met een zadeldak kan zo aan beide kanten een flinke strook vloer wegvallen. Leg de rolmaat op de vloer pas neer op de plek waar de schuine wand 1,50 meter hoog is, en meet vanaf daar. Hetzelfde geldt voor de ruimte onder een vaste trap: alleen het deel met 1,50 meter of meer stahoogte telt.
Een zolder telt alleen als vertrek als hij met een vaste trap bereikbaar is en het dak aan de binnenkant is afgewerkt. Is er alleen een vlizotrap of een losse ladder, dan is de zolder hoogstens een overige ruimte, en dan gaan er bovendien 5 punten af voor het ontbreken van een vaste trap. Die aftrek kan de punten van de zolder niet onder nul brengen. Juist hier gaat het vaak mis: een zolder met een vlizotrap staat in een telling soms gewoon als slaapkamer.
Een paar m² verschil, uitgerekend
Neem een appartement waarvoor de verhuurder 62 m² aan kamers opgeeft. De huurder meet zelf na en komt uit op een woonkamer van 24,62 m², slaapkamers van 13,18 en 8,71 m², een keuken van 6,40 m² en een badkamer van 4,63 m². Samen is dat 57,54 m², afgerond 58 m². Het verschil zit in de hal van 4,30 m², die de verhuurder als kamer had meegeteld. Daarnaast is er een berging van 4 m².
De rest van de woning: vijf verwarmde kamers, energielabel C, een aanrecht van 1,5 meter met oven en koelkast, een apart toilet, een badkamer met douche en wastafel, een balkon van 5 m² en een WOZ-waarde van € 260.000.
| Telling verhuurder | Eigen meting | |
|---|---|---|
| Kamers | 62 | 58 |
| Berging (4 m² × 0,75) | 3 | 3 |
| Verwarming, label, keuken, sanitair, balkon | 42,75 | 42,75 |
| WOZ-waarde | 30 | 31 |
| Totaal, afgerond | 138 | 135 |
| Maximale kale huur in 2026 | € 898,53 | € 877,94 |
Vier vierkante meter minder levert hier drie punten minder op, geen vier. Dat komt doordat de WOZ-punten deels worden berekend met de WOZ-waarde per m²: hoe kleiner de woning, hoe hoger dat bedrag. De WOZ-punten zijn hier gerekend met de bedragen voor peildatum 1 januari 2025. Drie punten is in dit deel van de huurprijstabel zo'n drie keer € 6,87 per maand. Betaal je precies de maximale huur volgens de telling van de verhuurder, dan betaal je dat verschil elke maand te veel, en over een jaar loopt dat op tot een paar honderd euro.
Zit een woning net rond de grens tussen sociale huur en middenhuur, of tussen middenhuur en vrije sector, dan kan de meting zelfs bepalen in welke sector ze valt; zie liberalisatiegrens.
Wat je met je meting doet
Vul je eigen maten in de Huurcheck, met de kamers en de overige ruimten apart. Is je maximale huur lager dan wat je betaalt, dan hangt de route af van hoe lang je er woont. Binnen zes maanden na de ingang van je contract kun je de aanvangshuur laten toetsen; die termijn is hard. Woon je er langer, dan stuur je de verhuurder eerst een voorstel tot huurverlaging. Hoe dat gaat lees je in aanvangshuur laten toetsen en huurverlaging aanvragen. Stuur je plattegrond met maten en een paar foto's mee, en bewaar alles. Verstuur aangetekend of per mail met een leesbevestiging, zodat je kunt aantonen wat je wanneer hebt gestuurd.