Je hebt een woning gevonden, het contract is getekend, en pas daarna ga je rekenen. Of je woont er al jaren en hoort van een buurvrouw dat zij voor hetzelfde huis minder betaalt. Dan wil je weten wat je huur eigenlijk mag zijn. Dat reken je in drie stappen uit, en bij elke stap gaat het weleens mis.
Stap 1: tel de punten
Elke zelfstandige woning krijgt punten voor oppervlakte, verwarming, energielabel, keuken, sanitair, buitenruimte en WOZ-waarde. Hoe je dat per rubriek doet, staat in puntentelling huurwoning. Wil je het rekenwerk niet zelf doen, gebruik dan de Huurcheck. Heb je een puntentelling van je verhuurder gekregen, leg die er dan naast. Grote verschillen zitten bijna altijd in de vierkante meters, het energielabel of de WOZ-waarde.
Stap 2: zoek de maximale huur op
De huurprijstabel geeft per punt de maximale kale huur per maand. Een paar ijkpunten voor 2026:
| Punten | Maximale kale huur |
|---|---|
| 80 | € 500,38 |
| 110 | € 706,32 |
| 130 | € 843,62 |
| 143 | € 932,93 |
| 152 | € 994,64 |
| 170 | € 1.118,23 |
| 186 | € 1.228,07 |
Tussen 144 en 186 punten komt er per punt ongeveer € 6,87 bij. De volledige tabel staat bij de huurprijstabel. De tabel geldt van 1 januari tot en met 31 december en wordt elk jaar aangepast aan de inflatie.
Stap 3: kijk of het maximum voor jouw contract geldt
Hier gaan veel mensen de mist in. Het maximum geldt niet voor elke woning en elk contract. Er zijn drie situaties.
Heeft je woning 143 punten of minder, dan is het sociale huur. Volgens de Huurcommissie geldt dat sinds de Wet betaalbare huur voor elk contract, ook als je contract van voor 1 juli 2024 is en de huur toen hoger lag dan de grens.
Heeft je woning 144 tot en met 186 punten, dan is het middenhuur. Het maximum geldt alleen als je contract op of na 1 juli 2024 is ondertekend. Het gaat om de datum van ondertekenen, niet om de datum waarop je erin trok.
Heeft je woning 187 punten of meer, dan is het vrije sector. Er is dan geen maximale huur. Wel is de jaarlijkse huurverhoging begrensd.
Vergelijk daarna het maximum met je kale huur: de huur zonder servicekosten. Op veel huurspecificaties staan die bij elkaar opgeteld. Haal de servicekosten eraf voordat je vergelijkt.
Rekenvoorbeeld
Samira huurt een appartement van 64 m² met label B. Haar contract is in augustus 2025 ondertekend. Ze betaalt € 1.260 per maand, waarvan € 65 servicekosten. Haar kale huur is dus € 1.195. Met de Huurcheck komt ze op 152 punten. Dat is middenhuur, en omdat haar contract na 1 juli 2024 is getekend, geldt het maximum. In 2026 is dat € 994,64. Alles daarboven betaalt ze elke maand te veel.
Haar buurman heeft precies dezelfde woning, maar tekende in maart 2024. Voor hem geldt geen maximum, want bij een contract van voor 1 juli 2024 bestaat geen middenhuur. Bij hem was het een vrijesectorcontract, omdat de woning meer dan 143 punten had en de huur bij de start boven de toenmalige grens lag. Zelfde woning, zelfde punten, en toch een ander antwoord.
Een tweede valkuil zit bij de grens van 186 punten. Komt een woning op 187 punten, dan is ze vrije sector en is er geen maximum. Een paar vierkante meter of een iets andere WOZ-waarde kan dan het verschil maken. Zit je in de buurt van die grens, meet dan extra zorgvuldig.
Hoe zeker is je uitkomst?
De Huurcommissie gebruikt dezelfde regels en dezelfde tabel, maar meet bij een zaak de woning zelf op. Daardoor kan de uitkomst een paar punten afwijken van jouw telling. Kom je maar een paar euro boven het maximum uit, dan is de kans groter dat een kleine meetfout de uitkomst omdraait. Kom je honderd euro of meer uit, dan maakt een paar punten verschil zelden uit.
Te veel? Zo krijg je het terug
Woon je er nog geen zes maanden, laat dan de aanvangshuur toetsen door de Huurcommissie. Die termijn van zes maanden na de ingang van je contract is fataal. Woon je er langer, stuur je verhuurder dan een voorstel tot huurverlaging, met je puntentelling erbij. De nieuwe huur gaat op zijn vroegst twee volle maanden na het versturen in. Gaat de verhuurder niet akkoord, dan heb je tot zes weken na de voorgestelde ingangsdatum om naar de Huurcommissie te gaan.
Verhuurders reageren vaak met "je hebt het contract zelf getekend". Dat maakt niet uit: een afspraak boven het maximum mag je laten toetsen. Een andere reactie is "dit is een vrijesectorwoning". Dan vraag je om hun puntentelling. Het aantal punten bepaalt de sector, niet de huur in het contract. De stappen staan in huurverlaging aanvragen.