Eén bedrag voor alles
Je huurt een gemeubileerd appartement of een kamer voor € 1.050 per maand, "all-in". Gas, water, stroom, internet en de inrichting zitten erbij in. Dat is overzichtelijk, maar je kunt niet zien hoeveel daarvan huur is voor de woning zelf. En juist die kale huur bepaalt of je te veel betaalt, wat je huurtoeslag is en hoe hoog de jaarlijkse huurverhoging mag zijn.
Een all-in huur is niet verboden. Wel heeft het gevolgen. Bij een all-in huur mag de verhuurder geen jaarafrekening sturen met een bijbetaling voor energie of servicekosten: je betaalt al een vast bedrag. Andersom krijg je ook niets terug als het verbruik lager was.
Waarom splitsen zinvol is
De maximale huur bij de punten van je woning gaat over de kale huur. Zolang die niet bekend is, kun je niet narekenen of je te veel betaalt. Ook voor huurtoeslag heb je de kale huur nodig, plus een paar servicekostenposten die meetellen. Splitsen is daarom de eerste stap als je een all-in huur betaalt en het vermoeden hebt dat het te veel is.
Wat er in een all-in prijs zit
Een redelijke splitsing begint met een lijst van alles wat de verhuurder levert. Dat zijn meestal:
- energie: gas, stroom en water, of stadsverwarming;
- internet en tv;
- de meubels en de inrichting, zoals vloerbedekking, gordijnen, een bed en een wasmachine;
- schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten en andere diensten.
Voor meubels mag een verhuurder een gebruiksvergoeding rekenen. De Huurcommissie gaat meestal uit van vijf jaar levensduur en rekent dan per jaar 20% van wat de inrichting heeft gekost. Voor meubels van € 3.000 is dat € 600 per jaar, € 50 per maand. Zijn de spullen ouder of versleten, dan wordt dat minder. Een gemeubileerde woning rechtvaardigt dus een hogere prijs, maar niet een willekeurige opslag van een paar honderd euro.
Een voorbeeld
Je betaalt € 1.050 all-in voor een gemeubileerd appartement van 110 punten. Je schat je energieverbruik op € 180 per maand, internet op € 40, en de meubels op € 50 volgens de rekensom hierboven. Je stelt voor: € 270 aan servicekosten en energie, en € 780 kale huur.
Dan komt de vergelijking. Bij 110 punten is de maximale kale huur in 2026 € 706,32. Ook met een ruime splitsing ligt de kale huur boven dat maximum. Na de splitsing kun je dus een volgende stap zetten: een voorstel tot huurverlaging. Hoeveel punten je woning heeft, reken je uit in de Huurcheck. Wat de servicekosten mogen zijn, zie je in de Servicekostencheck.
Zo vraag je om splitsing
Stuur je verhuurder een brief met je voorstel: welke bedragen voor kale huur en voor servicekosten en energie, en per wanneer. Kies een ingangsdatum die minstens twee maanden na je brief ligt. Het Juridisch Loket en de Huurcommissie hebben er een voorbeeldbrief voor. Stuur hem aangetekend of per mail met leesbevestiging en bewaar het bewijs.
Gaat de verhuurder akkoord, leg dan de nieuwe bedragen schriftelijk vast. Vanaf dat moment hoort hij elk jaar een overzicht van de servicekosten te sturen, en kan het voorschot worden afgerekend.
Gaat hij niet akkoord, of komen jullie er niet uit, dan kun je bij een kamer of sociale huurwoning de Huurcommissie vragen de prijs te splitsen. Dat moet binnen zes weken na de ingangsdatum die je had voorgesteld. De Huurcommissie kijkt onder meer of de voorgestelde kale huur minstens 55% van de all-in prijs is, en het voorschot voor servicekosten en energie minstens 25%. Haar uitspraak legt de kale huur, het voorschot en de ingangsdatum vast. Vindt de Huurcommissie je voorstel redelijk, dan betaalt de verhuurder de leges.
Heb je een middenhuurwoning of een woning in de vrije sector, vraag dan bij het Juridisch Loket na welke route voor jou geldt.
Wat verhuurders vaak zeggen
"De prijs is all-in, dus er valt niets te splitsen." Dat klopt niet. Je mag altijd om een splitsing vragen, en bij een kamer of sociale huurwoning kan de Huurcommissie die vaststellen.
"De meubels zijn veel waard." Vraag dan om de aankoopfacturen. Zonder facturen schat de Huurcommissie de waarde zelf, op basis van wat er in de woning staat.
"Je verbruikt veel energie." Bij een all-in prijs is dat het risico van de verhuurder. Na een splitsing wordt het een voorschot, en dan betaal je wat je echt verbruikt. Houd daarom vanaf het begin je meterstanden bij, met foto's en datum.