Bij kamers is all-in eerder regel dan uitzondering. Je betaalt bijvoorbeeld € 700 per maand en daar zit alles in: de kamer, gas en licht, water, wifi, de meubels en soms een schoonmaker voor de keuken. Dat is overzichtelijk, maar je weet niet wat je voor de kamer zelf betaalt en wat voor de rest. En dat is precies wat je moet weten om te zien of je te veel betaalt.
Waarom splitsen loont
De maximale huur bij de punten gaat alleen over de kale huur. Leg je je all-in bedrag naast de maximale huur, dan vergelijk je appels met peren. Daarnaast mag een verhuurder voor servicekosten alleen de werkelijke, redelijke kosten rekenen. In een all-in bedrag kan hij daar ongemerkt winst op maken. Zolang er niet gesplitst is, kun je ook niet controleren of je jaarlijkse huurverhoging klopt.
Zo vraag je een splitsing
Je begint met een voorstel aan je verhuurder, per brief of mail. Daarin zet je het all-in bedrag dat je nu betaalt, de kale huur die je voorstelt, het voorschot voor servicekosten en energie, en de datum waarop de splitsing moet ingaan. Die datum ligt minstens twee maanden na het versturen.
De Huurcommissie gebruikt bij een splitsing twee ondergrenzen: de kale huur is minstens 55% van het all-in bedrag en het voorschot voor servicekosten en energie minstens 25%. De overige 20% hangt af van wat er werkelijk geleverd wordt.
Een voorbeeld. Je betaalt € 700 all-in. Dan is de kale huur na splitsing minstens € 385 en het voorschot minstens € 175. Heeft je kamer 40 punten, dan is de maximale kale huur in 2026 € 407,58. Ook de laagste kale huur die uit de splitsing kan komen, ligt dan al dicht bij of boven dat maximum. Een verhuurder die zegt dat de kale huur "eigenlijk € 600" is, heeft in dit voorbeeld een probleem.
Gaat de verhuurder niet akkoord of reageert hij niet, dan kun je de Huurcommissie vragen de splitsing te doen. Bij geen reactie kan dat tot uiterlijk zes weken na de voorgestelde ingangsdatum. Heb je al een procedure lopen over de hoogte van je huur, dan neemt de Huurcommissie de splitsing daarin mee. Dat is handig, want dan heb je maar één zaak.
Wat energie zonder eigen meter mag kosten
In de meeste kamerhuizen is er één meter voor het hele huis. De verhuurder moet de werkelijke kosten dan eerlijk verdelen. De Huurcommissie verdeelt stroom en water in gelijke delen over het aantal woonruimten. Bij gas rekent ze 35% van de kosten als vaste kosten, gelijk verdeeld over de woonruimten, en 65% naar vloeroppervlakte.
Een voorbeeld. Het huis heeft vijf kamers en betaalt € 2.000 per jaar voor gas. De woonruimten zijn samen 100 m² en jouw kamer is 20 m². Het vaste deel is € 700, en daarvan betaal jij een vijfde: € 140. Het variabele deel is € 1.300, en daarvan betaal jij 20 van de 100 m²: € 260. Jouw deel van het gas is dus € 400 per jaar, ongeveer € 33 per maand. Kost de stroom voor het hele huis € 1.500 per jaar, dan is jouw deel € 300 per jaar, of € 25 per maand.
Vraag de verhuurder bij de jaarafrekening om de energierekeningen van het hele huis. Zonder die rekeningen kun je je deel niet narekenen.
Meubels, internet en schoonmaak
Huur je een gemeubileerde kamer, dan mag de verhuurder een vergoeding vragen voor het gebruik van de meubels. De Huurcommissie gaat meestal uit van een levensduur van vijf jaar. Per jaar mag de verhuurder dan hoogstens 20% van de aankoopprijs rekenen. Voor huishoudelijke apparaten rekent ze meestal met tien jaar, dus 10% per jaar. Kostten een bed, een bureau en een kast samen € 750, dan is dat hoogstens € 150 per jaar, oftewel € 12,50 per maand. Heeft de verhuurder geen bonnen, dan wordt de waarde geschat.
Internet en tv mag de verhuurder doorberekenen als servicekosten: het abonnement en de aansluiting. Ook het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten mag erin, als de verhuurder dat laat doen. Wat niet mag: de kosten van een grote schoonmaak bij verhuizing, en onderhoud aan het huis. Dat hoort bij de kale huur. Over alle overige posten mag de verhuurder hoogstens 5% administratiekosten rekenen.
Elk jaar een overzicht
Na de splitsing moet de verhuurder je elk jaar vóór 1 juli een overzicht sturen van de werkelijke servicekosten over het jaar ervoor. Je hebt dan nog 24 maanden de tijd om de Huurcommissie te vragen het te beoordelen. Klopt een post niet, laat de verhuurder dan eerst schriftelijk weten wat er mis is. Hoe dat gaat, staat in servicekosten terugvragen. Je kunt het overzicht ook eerst door de Servicekostencheck halen.
Voor contracten die op of na 1 januari 2027 ingaan, gelden nieuwe regels voor servicekosten, met een vaste lijst van acht soorten kosten. Zie nieuwe regels voor servicekosten.
Tips uit de praktijk
Huisgenoten zitten vaak in hetzelfde schuitje. Vergelijk jullie bedragen en het aantal m². Betaalt iedereen precies hetzelfde voor energie terwijl de kamers flink verschillen in grootte, dan klopt de verdeling voor het gas waarschijnlijk niet.
Bewaar je contract met de omschrijving van wat er in het all-in bedrag zit. Staat er niets in, schrijf dan zelf op welke meubels er stonden toen je erin trok en maak er foto's van. Dat helpt bij de vergoeding voor de meubels en later bij je borg.