Je hebt eindelijk een kamer, en je wilt het niet meteen verpesten met je verhuurder. Dat is de reden dat veel studenten jarenlang te veel betalen, ook als ze het vermoeden. Toch is een te hoge kamerhuur een van de duidelijkste zaken die er bij de Huurcommissie liggen. Voor een kamer geldt altijd een maximale huur, en de Huurcommissie komt zelf meten. Hieronder lees je hoe je het aanpakt en welke route voor jou het gunstigst is.
Eerst: betaal je echt te veel?
Tel de punten van je kamer met de Huurcheck en kies bovenaan "Een kamer". Hoe de telling werkt, staat in maximale huur van een kamer. Vergelijk daarna de maximale kale huur met de kale huur die jij betaalt. Betaal je een all-in bedrag, met energie, internet en meubels erin, dan moet je dat eerst splitsen. Dat lees je in servicekosten en energie bij een kamer.
Neem bij twijfel steeds de gunstigste waarde voor de verhuurder. Weet je niet of de berging 5 of 6 m² is, reken dan met 6. Komt de huur dan nog steeds te hoog uit, dan sta je sterk.
Route 1: je woont er korter dan zes maanden
Dan kun je de Huurcommissie vragen om de aanvangshuur te toetsen. Je hoeft daarvoor niet eerst je verhuurder te schrijven. Het voordeel is groot: krijg je gelijk, dan geldt de lagere huur vanaf de eerste dag van je contract, en de verhuurder moet terugbetalen wat je sindsdien te veel hebt betaald.
De zes maanden tellen vanaf de ingangsdatum in je contract. Ging je contract in op 1 september, dan moet je verzoek vóór 1 maart binnen zijn. Die termijn is hard. Wie hem laat verlopen, kan alleen nog verlaging voor de toekomst vragen. Ook bij een tijdelijk studentencontract geldt dezelfde termijn, en juist daar is de kans groot dat je hem mist omdat je contract maar kort loopt. Meer details staan in aanvangshuur laten toetsen.
Route 2: je woont er al langer
Dan begin je met een voorstel aan je verhuurder. Daarin zet je de kale huur die je nu betaalt, de maximale huur volgens jouw telling en de datum waarop de lagere huur moet ingaan. Die datum ligt minstens twee volle kalendermaanden na het versturen. Stuur je het voorstel op 15 januari, dan zijn februari en maart de volle maanden en kan de verlaging op zijn vroegst ingaan op 1 april.
Gaat de verhuurder akkoord, dan ben je klaar. Zegt hij nee of reageert hij niet, dan vraag je de Huurcommissie om een uitspraak. Dat moet uiterlijk zes weken na de ingangsdatum uit je voorstel. In het voorbeeld is dat half mei. Je krijgt bij deze route alleen geld terug vanaf de ingangsdatum, niet over de maanden ervoor. Stuur je voorstel dus liever vandaag dan na de tentamens. Alle stappen staan ook in huurverlaging aanvragen.
Een voorbeeld met getallen
Lisa huurt sinds 1 september een kamer van 9 m² in een oud huis met zes huisgenoten. Ze betaalt € 450 kale huur, los van de servicekosten. In de Huurcheck komt haar kamer op 30 punten. De maximale kale huur bij 30 punten is in 2026 € 305,73. Ze betaalt dus ruim € 100 per maand te veel.
Ze dient in januari een verzoek in om de aanvangshuur te toetsen, binnen de zes maanden. Stel dat de Huurcommissie in juni uitspraak doet en haar telling bevestigt, en dat het verschil € 120 per maand is. Dan gaat haar huur omlaag vanaf 1 september. Over september tot en met juni heeft ze tien maanden te veel betaald: 10 × € 120 = € 1.200. Dat moet de verhuurder terugbetalen. Daarna betaalt ze elke maand € 120 minder.
Had Lisa gewacht tot maart en de route met een voorstel gevolgd, dan was ze de maanden van september tot de ingangsdatum kwijt geweest. Op een kamer kan dat al snel een paar honderd euro schelen.
Wat het kost en hoe het verloopt
Je dient het verzoek in via MijnHuurcommissie, met DigiD. Je betaalt € 25 leges. Krijg je gelijk, dan krijg je dat terug en betaalt de verhuurder € 500. Een onderzoeker van de Huurcommissie komt de kamer en de gedeelde ruimten opmeten. Zorg dat je huisgenoten weten dat er iemand komt, want de onderzoeker moet ook de keuken, de badkamer en de woonkamer kunnen zien. Meer over het verloop staat in de Huurcommissie: kosten en procedure.
Bewaar je huurcontract, je betaalbewijzen, de puntentelling van de verhuurder als je die hebt gekregen, je eigen metingen en alle mails. Stuur een voorstel aangetekend of per mail met een verzoek om ontvangstbevestiging.
Wat verhuurders vaak zeggen
"Iedereen in deze stad betaalt dit." Dat kan kloppen, maar de markt is geen maatstaf. De maximale huur volgt uit de punten van jouw kamer.
"Het is all-in, dus je kunt niet vergelijken." Je kunt wel vergelijken, alleen moet je eerst splitsen. De Huurcommissie kan dat in dezelfde procedure doen.
"Als je dit doet, kun je vertrekken." Een verzoek bij de Huurcommissie is je recht. Ook een kamerhuurder kan niet zomaar op straat worden gezet. Een verhuurder heeft een wettelijke reden nodig en meestal een rechter. Lees daarover meer in huurbescherming bij een kamer.
Betaal intussen gewoon door
Blijf de volledige huur betalen tot er een uitspraak is. Stoppen met betalen geeft de verhuurder een reden om naar de rechter te stappen. Krijg je gelijk en betaalt de verhuurder het te veel betaalde niet terug, dan helpt de Huurcommissie daar niet bij. Het Juridisch Loket kan je dan verder helpen. Gemeenten kunnen sinds 2025 bovendien optreden tegen verhuurders die meer vragen dan de maximale huur, en een melding bij het meldpunt van je gemeente kan helpen als meer kamers in hetzelfde huis te duur zijn.
Wil je het voorstel aan je verhuurder en het verzoek aan de Huurcommissie niet zelf opstellen, dan kun je dat in een dossier bij ons laten klaarzetten. Versturen doe je zelf.